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【验楼】精装房如何验收?11个步骤全过程图文演示(附验房表).

家园网佛山分公司 2018-10-22 05:07:52


精装房如何验收?之前发了一篇毛坯房的验收攻略《【验楼】全过程图文演示,9个步骤手把手教你如何毛坯验房》,今天就发一篇答应了大家要说的精装房验收方法。

现在开发商卖的多是精装房,免去了业主装修的麻烦,而精装房的验收除了毛坯房所验的一些基本项目之外,还需要对装修的部分进行着重检查,验收步骤也繁琐一些,步骤由9步增加至11步,需要注意各方面细节。


重申为什么要仔细验房

就一句话,验房没发现问题,后期只能自己花钱修理!

因此,千万不用客气,收房前必须认真、仔细地验房,发现问题,不管大小,都不要轻易放过。

 

一、找人。


约定一个日期,带上专业的验房师验房。实在没找验房师,自己也要仔细检查,不能单枪匹马地过去,至少要3人同行相互合作。

人多力量大


验房的前期准备

二、资料。


首先要去物业部门查看相关的资料,以下几份资料是需要查阅:

三书:房屋的《住宅质量保证书》--可带走、《住宅使用说明书》--可带走、《建筑工程质量认定书》
一证:《房地产开发建设项目竣工中和验收合格证》

一图:管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)--可带走

精装修房屋在验房时,一定要搞清楚管道布局,虽然我们看不到管线,但可以通过相关图纸了解隐蔽工程布局,水管、电路、管道等都是必须要搞清楚的。即使初次验房时这些使用都没问题,但二次装修时,这些线路管道肯定要注意。

三证一书

二表:《竣工验收备案表》、《面积实测表》 

一般开发商应有专人陪同你验房,并有一份《住户验房交接表》之类的文件供你在验房过程中记录发现的问题,如果开发商未有此类表格,你应该自己准备以记录,如下图

需要的小伙伴在后台回复“精装验房”可下载打印

下面图文详细介绍表格的使用方法


三、领用钥匙。


在验收房子前要拿好钥匙,钥匙数量比较多,有楼层钥匙、户门钥匙、水表、电表钥匙,房卡、门禁卡等,注意不要遗漏了。

 

领钥匙咯


四、验房工具。

 

个人可以准备的工具:

文件夹:用来存放各种票据、文件。里面放几张报纸带过去,累了还能垫着桶坐一坐(机智脸)。

笔:用于记录、签字。

备忘贴纸:验收楼房时,在出现问题的地方贴上,方便开发商的维修工人现场检修。

乒乓球:用于检查地面、窗台等坡度。

化妆镜:验收木门时,门扇的底边很难验得到。这时候,化妆镜就可大显身手了。

小锤子:可以用于检查天花板、地板、窗台、阳台、瓷片等有没有空鼓。

小脸盆(水桶):用于验收下水管道,一般物业会提供,可以提前询问,如无则自备

验电笔、小锤、卷尺、电子甲醛测试仪器:如果没有请专业的验房师,这些也是要自己准备的。

打火机:用来点燃纸条测试烟道

 

需要验收哪些方面?

五、材料验收。


需要工具:合同、卷尺、纸条、笔、验楼表


议业主们先不必急于验收施工项目的工程质量,而是首先检查一下各个设备的品牌和数量问题。


1、  器具

家电家具:油烟机、消毒柜、空调(如有)与样板房(合同上)型号是否符合,是否存在质量问题,开合不顺畅,五金件破损等。

检查配套的家电家具等


2、玻璃

7层和7层以上、使用面积大于1.5平的玻璃、玻璃底边离地面小于50公分的落地玻璃,必须使用安全玻璃(检查玻璃边框是否带3C标志,玻璃不合格,肯定会有安全隐患)。


3、报警按钮

手执报警按钮高度是否符合要求,是否接通。

考虑到家里有老人和小孩独自在家时,为防止意外情况,现在一般住宅房都会安装,这个是接通到物业那边的。很多小区安装了,但只是个摆设,并没有接通,所以这个也要注意。


4、阳台栏杆

净高度不应小与1.05米,竖杆间距不应小与11公分,护栏玻璃应使用安全玻璃,卡尺测量厚度不小于16mm,否则有安全隐患。

检查阳台栏杆


5、新风系统验收

查验外观,是否有太大缝隙

检查风量,开机留意每个出风口是否都有气流吹出,回风口能否顺利回风,在风口放纸条测试。

检测噪音,在室内都听到较大噪声,已经影响到正常作息,这很可能是后期安装没有做到位,需要作调整。

 

六、整体结构。


需要工具:卷尺、笔、验楼表


1、面积

了解你的房子使用面积、墙厚等,一般物业会提供《面积实测表》核实面积、合同及价钱多退少补问题,先查看售房合同,看之间的误差为多少,一般为3%,3%之内不考虑,超出部分进行处理,建议定合同为2%误差,但是不超过5%比较好,以双方签定合同为准。

面积实测表图例


2、公摊率(实际面积/建筑面积)

一般来说:7层以下的住宅公摊率是7%—12%;7层—11层的住宅公摊率是10%—20%;而12层—33层的高楼层住宅公摊率为14%—24%。

 

3、层高

一般来说,层高2.65m左右是可接受的范围;如果低于2.6m,可能会较压抑。用尺在房顶取4-5个点测量,若数值一致,则说明房顶没有倾斜。

 

精装房购置家具家电即可居住,最好把楼高、吊顶高度、阳台、飘窗、各房间尺寸、门窗位置、电源开关位置,预先设想好冰箱、空调、洗衣机安放在哪里,适合最大尺寸是多少,都记在一个自己的小本子上并拍照。各尺寸记录下来,还有标记好哪些是承重墙,方便软装设计合家具购买,不用再找时间回去测量。


同时,也询问一下阳台能否封闭?这个是业主收房后普遍需要关注的问题,如果将来阳台要进行封闭,可能现在某些布局还需要改动。

封阳台的作用是防风、防尘、保温、防雨

 

七、墙面。


需要工具:木棍、木锤、乒乓球、笔、便签纸、验楼表


1、屋顶

有无裂缝、水渍?有无部分隆起或凹陷,用木棍敲一下有无空声?墙角线是否平直、均匀?

 

屋顶漏水


2、墙面

肉眼看下乳胶漆的质量如何,是否平整;是否有裂缝、破边、粗糙?

网络上有教用大功率灯泡照亮的方法,个人觉得不大适用,一般都是大白天去验房,肉眼也可以看出来大部分问题。

墙壁裂缝


查看墙面有无水渍?有无部分隆起或凹陷,用小锤敲一下有无空声?阳台与室内的连接部是否有裂缝?


厨卫瓷砖这两个地方是瓷砖到顶的,要检查四角无磕碰(房顶四角和地面四角),地砖墙砖无变形开裂和空鼓。用小锤划击地砖和墙砖,有空洞声音,应重新铺设。

瓷砖空鼓


3、地面

地面水平程度,可用乒乓球检验,试验之前要关紧门窗。

检查地板与踢脚板结合部是否密合?

在每个房间里慢慢地走一遍,仔细听有无吱咯吱咯的响声。


4、石材

有石材的地方要仔细查看石材是否损坏,是否有色差、污染。

石材色差

 

八、水电。


需要工具:万用表/电笔、水桶、笔、便签纸、验楼表

 

(1)用电

开关、插座:检查一下牢固程度,检查每户主卧室及客厅有无预留电话插孔、宽带网插孔和有线电视插孔。检查每户主卧室及客厅有无预留电话插孔、宽带网插孔和有线电视插孔。

开关问题


强弱电:用万用表/电笔测量各个强弱电是否畅通。关闭分闸,检查各个分闸是否完全控制各分支线路,所有灯、电器都打开几遍,看看是否正常工作。

门禁系统:也是检查的一项,我们检验新房不可能自己一个人去,所以我们可以两个人一起测试门禁是否好用,一人在楼下一人在楼上测试能否听见能否打开单元门。

喂,老伴,听得到吗?


(2)水压

如果有水龙头,打开龙头查漏堵,尽可能让水流大一点、急一点,一来看看水压,二来试试排水速度。

在龙头下接一桶水,注意观察是否存有锈迹,如果认为供水质量有问题,可要求开发商提供防疫部门核发的水质检验合格证。


(3)管道

要查看煤气(暖气)的管道和接头,尤其是计量表的外表有无破损。

烟道用手电检查厨房和卫生间的烟道是否有堵塞现象,并点燃携带的废纸,观测排烟口是否能正常抽烟,并要求物业检查消防报警器是否正常工作。

烟道检测


卫生间在楼道内有窗户的应该安装防盗网。如若没有窗户,则应有通风孔。通风孔设在吊顶下面。离通风孔最近的插座须是防水插座。


检查各个房间是否预留有空调管道口,管道口是否合理?另外,有家庭的预留孔是内外一样平,有的是外高内低,这都是存在缺陷的设计,容易造成空调水回流。

空调孔位预留不合理


(4)排污

查看阳台、卫生间、厨房内有否地漏?出水口内是否留有较多的建筑垃圾(如有清理干净)。验收时,盛水倒进排水口,看水是不是顺利地流走。基本是每个下水口应灌入两盆水左右,应听到咕噜噜的声音和表面无积水。

 

(5)防水

屋顶、墙面、窗边、门边是否有渗水漏雨现象,注意那些不正常的黄色污渍。特别是一些山墙、厨房卫生顶面、外墙等地方,如有的话,务必尽快查明原因。

精装房防水问题

精装房一般不做闭水试验,因为怕泡坏装修的家具墙面等,可以先将浴缸、水池等放满水后排出检查一下有无渗漏堵塞现象,多测试几次马桶的排水。精装房漏水应该是比较少的,而且很容易能看出来,天花板有霉斑之类的。

 

九、门窗。

 

需要工具:镜子、笔、便签纸、验楼表


由于新房子空置时间较长,在门窗轨道里会有一些灰尘和建筑垃圾,所以切不可很冲动,用蛮力推拉门窗,一感觉有阻塞感的时候,仔细查看一下,用扫帚清楚后就可以看到。

 

(1)房门

目测门与门框各边之间是否平行?

验收木门时,门扇的顶边和底边用化妆镜看看是否合格。

开启关闭是否顺畅?是否有撞痕?(阳台门、防火门是否单边把手,容易被误锁在门另一侧)

小贴士:把门打开一半静止观察,如果门不能静止,往里面或者往外面开合,那么该门有倾斜问题存在。


(2)窗户

窗与窗框的各边之间是否密实平行?玻璃是否中空/钢化?是否存在变形,玻璃是否划痕、五金配件是否生锈?

开启关闭是否顺畅?关上窗听听隔音效果,同时也了解了它们的密封程度。窗台下面有无水渍?窗户是否漏水?

窗户问题


十、空气检测。


需要工具:电子甲醛测试仪器、笔、验楼表


对空气质量进行准确判断,要依靠专业检测机构进行检测,或自行购买一个电子甲醛测试仪器(并不一定权威)。

电子甲醛检测仪


开发商也会提供权威机构的室内环境检测报告,大家在看报告时,要注意有没有“CMA”标识,带有“CMA”的报告才是国家认可的最权威检测机构检测报告,否则无效。

 

 

若有问题,需要同物业人员确定解决方案和解决日期,让物业在约定时间内进行整改完,物业积极配合修缮就可以了。你和开发商签订的售房合同早早规定,只有极少数的房屋严重质量问题才构成违约交房条件,这个很少发生。开发商在发出收房通知的时候,在法律上,你就已经确认收房了。交房的小问题并不影响开发商交房,你签不签字都不能影响开发商完成交房责任。

 

十一、验房结束。


记录好各水表、电表、气表的数字,作为日后交费的起交点。签《物业管理公约》时,明确日后交的物业管理费由哪些方面构成,清洁费、保安费、绿化费怎么核定。


验房之后离正式入住还有一段时间,尽量把室内门窗都打开通风,让空气流通,减轻空气污染程度。


以上是精装验房的过程,精装验房之后就是考虑家具家电的问题了,不过在此之前,下周云儿想出一篇关于毛坯楼装修的干货,毕竟毛坯楼装修也让人头疼,还请持续关注呢。公众号下拉菜单点击“家居干货”可查看家居有关的文。


END



 
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