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绿博八仙:若想过海,何显神通?【下篇】

东哥探盘 2019-01-09 03:00:47


今日继续,再续前篇。今儿聊绿博组团八仙项目名门紫园、万科兰乔圣菲、普罗旺世理想国、康桥香溪郡、郑东碧桂园、融创观澜壹号、亚新美好艺境、亚新美好香颂的故事。今天聊后四仙。

1、各项目先后顺序无任何主观意图。仅以大概面市开盘时间为原则吧。所对应的八仙也无任何关联,仅以正常的“八仙顺序”对应。各位不用多想。

2、想更好阅读理解本篇文章,请先暂停,转手公众号右上角,点击查看历史文章,阅读《【东哥看郑州】之绿博组团:甄嬛的逆袭》、《再探绿博组团:请爱惜甄嬛的霓裳》及昨日文章后再读本文。

3、本文由于时间、精力及其他主客观原因,文章数据信息来源于实地探测、网络信息及其他汇总,不免有些信息疏漏及与事实有出入。关于项目基本信息以项目本身及开发商发布为准。

4、纠正:昨日文章关于名门紫园的部分楼栋分布数量信息有误,以事实为依据。前文仅供参考。

正文开始!


五、郑东碧桂园:何仙姑

独门法宝:荷花


项目基础信息:

东哥点评:

1、碧桂园以独霸江湖之气势,耕耘郑州三年,到今天已有郑州碧桂园、碧桂园凤凰湾、碧桂园龙城、碧桂园万山湖壹号、郑开碧桂园、碧桂园天玺、碧桂园西流湖地块、碧桂园翡翠湾、碧桂园中牟新区项目、郑东碧桂园、碧桂园西北项目、碧桂园南龙湖项目、碧桂园名门合作项目13项目之作,目前兼并合作之势仍在继续。在所谓外来一线开发商里,碧桂园的运作能力绝对一流,远超其他开发商。

2、关于碧桂园,所有的项目基本都是流水化作业产品,个性不足。其“给你一个五星级的家”,由于目前所呈现的项目不多,且因为之前项目都地处偏僻郊区,郑州人民并没感受到“五星级”的存在。但说实话,碧桂园的开盘价格还算有诚意,不像融创万科及本土一些开发商把价格空间吃尽。

3、郑东碧桂园,作为碧桂园进军绿博的第一枪,其公司还是足够重视的。其实,绿博组团非常符合碧桂园的气质。但这个项目实在过于小,不到800套的房源相信开盘即清盘,当然前提是价格公允情况下。而项目往东几百米的碧桂园商业广场,绝对让郑州人民对碧桂园的认识更上一层楼。但何时开工,何时建设,目前不得而知。但集团掌门人杨国强亲自为项目展台,重视程度可见一斑。但似乎郑东碧桂园项目的宣传没有打这班车,背后原因不得而知。

4、项目户型相当不错,几乎没有缺点。投资自住均相宜。而260平的大平层绝对豪宅范,霸气十足。什么样的客群会来居住呢?投资?面积似乎大了点。

5、提醒一下:项目地块东南方空白地带是社会停车场用地,会对旁边的高层和洋房居住有一定影响。

6、项目周边未来有雅居乐地块、金科地块,区域会率先成熟。

7、何仙姑的独门法宝是荷花,而郑东碧桂园的独门法宝是:碧桂园+园林呈现+碧桂园绿博商业广场。用市场去检验吧。毕竟项目体量太小,就算碧桂园不足以动用独门法宝,东哥也几乎可以预判郑东碧桂园将率先过海。

7、关于价格,考虑精装因素,东哥预判高层普通产品在1.2—1.3万之间,大平层高层在1.4左右,洋房产品小面积在1.6万左右,洋房产品大面积户型在1.7万左右。等待开盘验证吧!以碧桂园的速度,项目开盘会在春节前后。其实,越早开越好,未来竞争惨烈。期待精品项目的呈现!更期待碧桂园350米的碧桂园商业广场早日动工!到那时,整个绿博区域购房者都会感谢碧桂园的。拭目以待!

【东哥星级指数】



六、融创观澜壹号(一期):蓝采和

独门法宝:花篮





高层户型:

洋房户型:

项目基础信息:

东哥点评:

1、点评这个项目,首先谈的还是融创上次谈到“雁鸣三杰”时,东哥澄清了一点事实,对融创做了一点辩解,很多人认为东哥在为融创洗白。我真是呵呵一些人的智商。对于融创观澜壹号,依然是作为合作项目,进展速度实在太慢。如果顺利一点,现在融创观澜壹号早都清盘了。只有403套房子而已。

2、融创观澜壹号其实地块很大,目前对外释放的信息及一期规划仅仅是冰山一角。必须要把项目一期产品放在整体大盘角度去考虑自住和投资行为。从大盘角度来看,一期的开盘价绝对是未来的起点。很多专业投资人都懂,在这里就不多讲了。项目未来还会有部分别墅产品出现,若有需求者可酌情考虑。未来有多远?我也不知道。

3、项目整体定位为中高端改善,从户型面积就可看出来。洋房产品仅两个172和195户型,杀掉了一批低端改善者。户型大面宽,短进深,南北通透,无可挑剔。纯粹从户型角度,绝对五星。

4、融创观澜壹号一期在大绿博组团中,与万科兰乔圣菲隔广惠街相望,属于广惠街中央公园片区。但又不享受中央公园的景观资源,却受到了广惠街的噪音影响。幸好有广惠街50米绿化带和高树的遮挡及广惠街地铁8号线站点的加分,拉回一局。

5、如果说独门法宝?这个项目似乎找不到独特的USP。如果说“融创地产“的照片算是的话,很多郑州人对他已经形成成见。让市场去检验吧。从客观来讲,把一期放在整体大盘项目区考虑,大盘规模优势,也许是其独门法宝吧。五年后,你会相信东哥的这个判断的。

6、至于价格,目前难以判断。从目前工程节点来看,开盘需要到明年三四月份了。预估高层开盘价1.2万,洋房1.5—1.6万左右。只会高,不会低。供求关系,大家自己琢磨吧!相信观澜壹号新售楼部和景观示范区的呈现会让大家震撼的。

【东哥星级指数】



七、亚新美好艺境:韩湘子

独门法宝:笛子

洋房复式

洋房

项目基础信息:


东哥点评:

1、亚新绝对是郑州地产界这两年的一股新势力。从原来偏居二七一隅,默默耕耘,到这两年似乎和金融大鳄和政府国企攀上关系,从此土鸡变凤凰。从之前项目的漫无边际,到现在形成独特的“美好系列”。自北龙湖亚新茉莉公馆的成名,似乎越来越往高端上去走。这种路线,是绿都地产的幕后老大汤老板的梦想。而亚新地产,轻而易举达到了。

2、如前文所讲,奔驰车不是任何人都能造的。虽有理想,能否达到是另外一回事。从目前项目呈现的规划、户型及园林示范区来看,离高标准和精细化还有一层差距。特别是急切的要做精装房,不管号称几千的精装,但想玩出彩真的不容易。不管怎样,亚新敢玩,东哥就支持一把,手工点赞!

3、美好艺境挺好,真的。相比较绿博两个美好项目,虽然香颂定位比艺境更高端点,但东哥更偏好艺境。他的价值好在他离地铁线近,好在他离未来的绿博欢乐湖很近,这是得天独厚的优势。就算未来绿博真的出点意外,当然这种几率很低。靠近主路和地铁,项目根本不怕这种闪失,安全的很。也许这,就是这个项目的独门法宝吧。能否率先过海,看他的梦想呈现能力!

4、其实,这个项目是很好的投资品,他具备投资品的一些因素。特别是后面的高层。其中一个127平左右的三房东哥非常看好,户型不错,总价不高,可租可售。大家可以重点关注。

5、提醒一下,地铁8号线未来沿绿博大道基本确定是走路上。当然,东哥是期望走地下的。如果走地上,如果走路北,您就要多加留意。但影响也没想象那么大。毕竟只是轨道交通,不是24小时。相信政府和开发商会采取一定措施的。而且,这也是5年+以后的事了。

6、关于价格,东哥预判高层精装1.2万左右吧。洋房标准层1.5万左右

【东哥星级指数】



八、亚新美好香颂:曹国舅

独门法宝:玉板

项目基础信息:


东哥点评:

1、亚新绝对是郑州地产界这两年的一股新势力。从原来偏居二七一隅,默默耕耘,到这两年似乎和金融大鳄和政府国企攀上关系,从此土鸡变凤凰。从之前项目的漫无边际,到现在形成独特的“美好系列”。自北龙湖亚新茉莉公馆的成名,似乎越来越往高端上去走。这种路线,是绿都地产的幕后老大汤老板的梦想,而让亚新轻而易举达到了。

2、如前文所讲,奔驰车不是任何人都能造的。虽有理想,能否达到是另外一回事。从目前项目呈现的规划、户型及园林示范区来看,离高标准和精细化还有一层差距。特别是急切的要做精装房,不管号称几千的精装,但想玩出彩真的不容易。不管怎样,亚新敢玩,东哥就支持一把,手工点赞!

3、亚新美好香颂,他的位置,被名门紫园所包围。甚至可以理解为名门紫园的一个组团。虽紧挨枫杨外国语学校,但目前没有享受例如名门紫园的名额。但他享受了名门紫园的大盘配套。

4、目前项目呈现的东西太少,东哥没有形成更多认知,也没有核心吸引东哥的亮点。草率点评还是有点不公平。整体外立面和户型设计中等偏上,还是很靠谱。

5、关于价格,不知亚新公司如何考虑。对于同时推出的两个项目,虽然一个是独家开发,一个是合作,但同为美好系列,总有客户冲突和产品重叠因素。应该会比美好艺境价格高个10%吧。具体参考美好艺境预判。

6、美好香颂的独门法宝?目前找不到。也许,没有法宝就是法宝。

【东哥星级指数】




华丽丽的分割线。

写在最后。

1、用了两天时间,终于把绿博八仙写完了。其实,这八仙只是绿博的典型项目。特别是明年,还有有更多新的项目呈现,比如,雅居乐绿博项目、金科绿博项目、永威绿博项目,以及随时出现的新的大开发商过来分一杯羹。还是那句话,绿博2017更精彩。

2、关于绿博的其他一些小项目,比如亚新美好艺境两侧的项目,据说是单位团购房,规划及品质及价格东哥不知道。是否有房源对外销售东哥无从得知。东哥很是厌恶这种非市场化的畸形产物。而名门紫园售楼部北边的正金金泉大厦不管以什么LOFT之名卖公寓之实,东哥还是不看好。建筑实在太LOW.而旁边的正金玉苑,虽然便宜,你看看那令人震惊的外力面,还是远离为好吧。其他,暂时也没啥在售项目,小项目了。这是绿博之幸!

3、八仙过海,各显神通。虽盘点绿博八仙,绝对不是这八仙互相PK,而应该抱团配合共同过海。各项目之间的厮杀没任何意义。市场是巨大的。我觉得这八大项目七大开发商应该结盟才对,共同做热市场,做大蛋糕。切记:开盘价格绝对不能过高,2017年4月前开盘的高层,扣除精装费用,超过1.1万/平米对绿博组团未来发展有百害无一利。也希望本文能够让这些开发商老板老总看到!

4、最后,盘点这八仙,东哥真的是累的不行。东哥竭尽全力,提供最新的最全的最具有逻辑性的数据参考和思路整理。如果您觉得有价值,请帮忙转发。其他一些平台,不要全文窃取。如若转发,至少给我打个招呼。注明:本文中部分不判来源于网络,向原作者表示感谢!

5、目前绿博购房者以投资为主。任何的投资行为都有赌的成分,房产投资也不例外。从越来越多的趋势来看,机会已现,敬请把握。



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