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【碧桂园恒大再开第三战场】洞林湖遇见万山湖,孰生孰死?

郑州楼事八卦 2019-01-16 22:08:39

【前沿】西区价值系列解读

近期八卦群里群友特别关注郑州西区,我想主因应该是东南北房价过高,投资价值骤降而瞄上了西区。的确,郑楼八对西区多是平时郊游,地产方面偏爱不多。但,接下来几个月希望通过郑楼八对西区的全面解读,让大家全面认识西区。

先对西区进行分类:根据特点,将西区以科学大道、郑上路为界限分为三部分(分类依据下篇阐述)邙山片区,伏羲片区以及中部走廊

我们由南向北逐步分析:前2篇首先分析伏羲片区,本篇为上篇:洞林湖遇见万山湖,选哪个?很多人一定会很奇怪,洞林湖是郑州早已成名的片区,而万山湖在哪里很多人都不知道,别说买房了。您不知道的是接下来的时光里,和洞林湖如出一辙的是,恒大碧桂园双雄大战也即将在万山湖片区上演,未来,这2个湖片区是郑州西区的南片区最重要的2个组团,我们必须了解。

我们分5个维度对这个片区进行简单解读:

【1】城市区位

先来看2个片区的位置:

从离主城区的位置来看,洞林湖略胜一筹,毕竟洞林湖是贴着绕城高速的位置,其对标的位置是西北的万科城,东北的鸿园,东南的滨河国际新城,而在与三个对标区域的房价pk中,洞林湖的房价是最低的。而万山湖的的位置离主城区自然就远了一些,相比洞林湖,其外扩距离大约是6公里左右。

结论:城市区位上,洞林湖略胜。

【2】区域资源

看一下自然风貌。

其实,郑州并没有万山湖,只有万山和万山脚下的丁店水库,碧桂园和恒大来了,于是就有了丁店水库摇身一变成了万山湖。从卫星图上我们可以明显看出,万山湖湖面比洞林湖大。严格意义上说,万山湖是有山的,叫万山,而且还有很大的万山公园。而洞林湖南部也有些山脉,但这些和真正的山相比有点丘陵的味道。

结论:在自然资源上看,万山湖完胜。

【3】区域定位

区位和自然资源结束后,2个片区的定位自然就出来了。在郑州原始阶段,其实洞林湖的确是旅游地产,只是随着郑州城区的扩大以及洞林湖交通条件的大大改善,洞林湖如今的定位现状已经彻底变成了城区住宅市场,客户已经从最早的第二居所转变为一二居所混合,再到现在大多数已经是第一居所了。而反观万山湖,10年内,注定是第二居所性质的旅游地产,而10年后会不会随着城区的扩大而再此步洞林湖的后尘呢?当然有这种可能性,但由于万山湖西靠万山,万山之后又是五云山,这里基本是刚需向西发展的终点,30年内是逾不过这座山的。

结论:定位上,二者已经有了严格的区分,第一居所和第二居所。

【4】交通分析

我们先看5年内现状交通,看图:

未来很长一段时间,客户到这个区域只会有自驾和公交。

先看自驾,二者的区别是从陇海高架下来后,直行9公里,即到万山湖;而拐至南行车6公里到达洞林湖。尽管车程距离万山湖是远了一些,但陇海快速路车况极好,双向8车道,而洞林湖的新田大道则是属于县道级别,速度肯定是跟不上陇海快速路道,所以,时间上来说,双方区别不大。

而在公交上,目前洞林湖已经通了公交,而万山湖没有。

而至地铁上,目前洞林湖已经规划了地铁6号线,6号线起驶于贾峪一中站,终点至祥云大道站,线路全长47.3公里,全线共设车站28座,站间距为1.69公里,功能定位为郑州中心城骨干线,预计2016年年底开工建设,2019年7月底前通车运营而万山湖没有。

结论:交通上,洞林湖略胜。

[5]医疗和教育。

洞林湖:郑州一中实验初中、吉拉新田城实验幼儿园、伯利恒国际学校;娱乐: 郑州新田美居酒店、首创奥特莱斯、耀莱成龙、新田城农夫乐园、马赛庄园摄影基地;小区内部配套:小学。这个问题,完全没有可比性,一个是已经发展近10年的区域,一个是刚刚发展的区域。对于房地产来说,不论是自住还是投资,我们更多的是要看大势,不要纠结中项目本身的一个点,比如一个户型对一个卫生间有没有窗户。对于品牌房地产来说,闭上眼选户型都不会有大失误,我们失误大往往是对大区域大判断失误和对房地产走势对判断失误。

结论:配套上,洞林湖暂时领先。

[八卦核心结论]:

核心观点一:如果你是在西区上班的一个工薪族,又有一辆代步车大话,又不喜欢喧闹的话,果断洞林湖。

核心观点二:如果是第二居所或者追求更高一个级别的居住环境,接下来的一二年务必密切关注万山湖的动态。

核心观点三:投资的话,首选洞林湖和万山湖之间的宜居健康城(详情见下篇),其次是万山湖,毕竟是陌生大区域大首批产品,最后是洞林湖,因为区域大价值已经基本体现。着急自住的话,肯定是洞林湖。

核心观点四:对于万山湖的首个项目碧桂园万山湖壹号,产品和位置的确很好,毕竟一个片区的首个项目一定会占据这个片区的核心地段,先享这个片区的核心资源,但毕竟位置略远,首期产品为洋房和别墅,对于洋房,建议均价在7200元,近期想投资西区的,建议关注此盘,若项目均价高过8000元,还是建议果断放弃,它没有给投资客留收益空间。

核心观点五:洞林湖和北龙湖,蝶湖,象湖一样已经是第一居所的“市区市场”,旅游地产已经向西持续移动,别再拿旅游生态的事说洞林湖。

核心观点六:未来很长一段时间,在龙子湖不是给人住的,郑州西北部湖尚未开发、尖岗水库被闲置的情况下,郑州的湖居生活将形成东象湖,北龙湖,南蝶湖,西双湖的局面。如下图:未来区域升值潜力排名:


龙湖大于蝶湖,大于象湖,大于万山湖大于洞林湖。


附件1:洞林湖置业小建议。

我们先看一下洞林湖的总体规划。

既然是资源型居住片区,当然要首选离洞林湖最近的区域,用新田城的话说:“我们在湖的北岸,朝阳,风水好;郑州一中实验中学是我们建的,新田城业主子女优先;一期已交房,丹尼斯生鲜以及一些装饰公司已经入驻,社区成熟” 。当然碧桂园的坡地景观已完成,凤凰商业街和景观示范区即将开放,目前的产品有高层、洋房、坡地别墅,精装房,即将通车的警官大道,可以不走新田大道直接与南四环南三环对接,洞林湖是近郊大盘开发,碧桂园在这方面经验最为丰富,所以碧桂园的操盘能力、责任心以及耐性更强。恒大和碧桂园新田城相比,是区域容积率更低,价格更为直截了当。明年,区域的奥特莱斯即将开业,雅高旗下的美爵酒店也将进驻,在三大还算品牌的开发商的全力打造下,前景还是十分优良的。严格意义上说,这个片区3个盘区别不大,就看你看哪个开发商顺眼了,哪个顺眼买哪个!

附件2:碧桂园万山湖壹号产品。

先看位置吧:下图为碧桂园位置图(感谢蒋涵博图片提供)

上图是在卫星地图上的标注。

图片有点老,我来替碧桂园更新一下:

这真真的是万山湖片区不错的位置,而且这个片区西北部高,东南部低,靠山临水,碧桂园郊区选地的水平还是刚刚的。

最后,看一下一期的整体规划。

[重点提醒]伏羲片区之篇:

详解郑州宜居健康城之中原西路价值,区域楼盘详细分析,哪些盘具备投资价值,哪些不可买,哪些盘可以买。

敬请关注。

加主编好友zzbb2017进八卦地产群,共探郑州楼市。