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西安“假万科”横行,请万科管理层给个交代

新金城不动产 2019-08-21 13:17:14


近日,一场疑似“设局”的小事件发生在西安的房地产市场。自报为“西安万科某项目策划”的怀姓女子通过各种途径加入竞品项目的业主群,用不符合实情的言语进行歪曲事实和挑唆业主进行群诉。这与万科企业的品牌形象明显背道而驰,疑似“假万科”横行。

(鼓动其他项目业主维权闹事儿的西安万科某项目怀姓女策划,被项目保安带离现场)

据编者了解,挑唆竞品业主闹事是一方面,此“万科”员工不止一人,用来恶意竞争的手段也何止于此,恶意中伤、举报,传播不实谣言,仿佛销冠并不需要自己做得好,只需要败坏别人的形象就能够轻而易举的拿到。

众所众知,西安万科一直是西安地产行业的第一,可实际上,这个外表光鲜亮丽的“优等生”,并不如他一直所标榜的那般品学兼优,我们且来看看,它是如何从一个行业“优等生”一步步沦为“坏孩子”。

一、精装并不精良:西安万科精装房偷工减料部分检测板面未发现钢筋

2014年8月,赵美玲购买了一套由西安万科恺洲置业有限公司(简称西安万科恺洲)开发的万科金域曲江精装房。由于该小区位于西安市居住环境优良的曲江新区,又是国内知名开发商开发的精装房,刚刚买到新房的赵美玲一家人非常高兴。已经60多岁的赵美玲老人告诉《中国消费者报》记者,他们为此采购了包括家具、家电在内的各种家居用品,价值80多万元。然而,令赵美玲老人没有想到的是,当工人准备安装客厅吊灯的时候,突然发现家里屋顶楼板出现了问题,无法承受吊灯重量。

2015年3月,在与西安万科恺洲交涉无果后,赵美玲向西安曲江新区建设工程质量安全监督站投诉,反映自家的遭遇。在西安曲江新区建设工程质量安全监督站工作人员党建军的见证下,2015年4月21日,西安万科恺洲和赵美玲签订了“关于万科金域曲江26号楼3单元902室房屋顶板厚度检测费用的协议”。2015年5月,陕西省建筑工程质量检测中心以陕建筑检(2015)委结字第132号出具了《西安万科金域曲江26号楼设计标高30.600处(D-G)/(1-1/3)轴区域楼板检测鉴定报告》。该报告结论与建议部分认为:该检测板结构承载力远低于原设计结构承载力水平,检测板实测条件下的实际结构安全性与原设计相比大幅削弱。该报告在最后建议:“采取措施进行加固处理。”

2015年7月16日,西安万科恺洲和赵美玲双方再次签署了“关于金域曲江26-3-902房屋顶板检测协议”,再次委托陕西省建筑工程质量检测中心对该房进行顶板检测,并约定“如检测结果不符合设计要求,检测费用由甲方(注:指西安万科恺洲)承担,并承担加固顶板(天花)的工程费用,具体顶板加固方案届时由甲乙双方共同协商确认”。2015年8月,陕西省建筑工程质量检测中心的陕建筑检(2015)委工字第026号检测鉴定报告得出的结论与上一次检测结果基本相同,并且指出部分检测板面“未发现钢筋”。这一次检测报告同样提出“采取措施进行加固处理”。

以上种种,可能只是冰山一角,事实上,西安万科近几年爆出的负面层出不穷,从高新华府悄然消失的入户大堂,到万科城燕园被占用的公共绿地、学位名额不足的学位房,西安万科已经失去了作为一个大品牌开发商的立足之本--产品品质,然而,这仅仅只是西安万科沦为“坏孩子”的第一步。

二、违规操作:无视规则、法律,打破社会契约的底线

4月28日,西安房管局宣布解除此前对万科城市之光等项目及三万科家代理公司的处罚,这场被称为西安楼市大地震般的处罚,以这种短命的方式结束了。

深刻检查,认真整改,万科的态度一如以往,套路多、不恐慌、也没有半个字儿的歉意。有的只是一份毫无诚意的声明和对房管局的表态。一唱一和之间,群众的智商遭到了侮辱。风口浪尖的万科危机也就此摆平。

狂风暴雨过后,有人在愤愤不平痛恨万科的狐假虎威,有人怨气难平认为房管局出尔反尔,还有更多的业主心生忐忑,这万科的房子还能不能买。相比较这次“处罚”,这次事件更大的意思在虽然顶着西安销冠的名字,但却被彻底拉下神坛。万科在西安人眼里彻底成了“无视规则”“仗势欺人”的坏孩子。

而这个坏孩子还将在很长时间内垄断西安市场,会痛改前非回归初心,还是变本加厉肆意妄为,作为行业老大,这影响着市场的风向。万科在西安的发展应该说是很成功的,根据资料显示,2016年万科在西安的销售金额达到了111亿,也是这么多一线开发商里第一个过百亿的。

三、销冠之路:盛名之下其实难副

如上图所示,西安整个市场中,单单万科占据的市场份额就达到了6.3%,并且这个份额会随着万科今年到处收购项目开卖后,只会多不会少。以此同时,从2008年进入西安,目前万科在西安的业主累计超过10万人。

但老话说,萝卜快了不洗泥,一边是万科房子热销,开发商四处搞收购,另一边是交房维权的事屡见不鲜。

从学校到供暖到私改规划、违规销售、质量问题,可谓劣迹斑斑。在这种现状下,最为难的还是业主,买时靠大树,买了没法住,指望开发商积极解决问题,但更多的是推诿和无视。

1、重视业绩轻视用户搁置问题先捞钱

对于开发商而言,最大的成功是什么?就是卖出去更多的房子,业绩不断增长,开发商又是由一个个人组成的部门,如何衡量每个人的能力呢,就有了KPI(绩效)考核,置业定卖多少套房子,每个月回款多少,公司领导定今年的销售目标,50亿,100亿。

(万科高新华府业主与销售对话)

这本身没有错,但问题就在是要业绩,还是要用户体验,很明显万科选择了前者,先不管解决问题,房子先卖出去,把钱先挣了再说,在这个过程中,虚假宣传,变更规划的问题就出来了,西安万科2016年的业绩达到了111亿,确实做到了一切向钱看齐,但负面效应就是迈步快跑带来的日益尖锐的管理以及质量问题。

2、高层领导变动带来的的“精装房危机”

根据资料,从从2012年以来,西安万科公司历经了两次一把手的替换,高层的替换直接带来中层员工的变动,涉及工程、设计、建筑等直接把控万科产品质量和设计的人员离职。同时管理层的变化,也带来了施工单位的更换。

一方面万科的项目众多体量本就大,同时精装的标准就很多,在负责各个环节的员工出现离职断层后,新的管理团队还有形成默契,一旦一个环境除了问题,就会导致整个万科的精装房产品线曝出质量纠纷。包括楼盘设计问题,也会因为公司管理层换人而调整,这也为后来爆发的业主投诉其项目设计不合理埋下隐患。

3、大肆收购带来的质量脱节

作为西安老大,为了保证土地储备和足够的项目,合并开发成了万科的主要套路,据了解截至2016年年底,万科西安已开发的17个项目中,有13个是联合开发。

2016年,万科开始在西安大肆收购项目,比如万科收购的西恩DADA,后来更名为“万科城市之光蜜柚”;

2016年上半年,收购了龙城铭园国际社区二期土地,取名“万科翡翠天誉”;

4月,万科与中国铁建合作,签约共同开发中国铁建国际城二期,取名为“万科翡翠国际”;

3个月后又联合荣华控股,将荣华·曼蒂时光原有地块重新规划并开发,更名为“万科荣华金域名城”;年底还收购了高新区的国宾中央区。

这些原本规划不行,销售不佳的项目,攀上万科的名头后,价格也风生水起,但问题也很多,比如多次被曝光的万科城市之光,就是收购的项目。

收购项目后,万科的业绩也是直线飙升,这种蹭名牌的方式,让万科低价获得了土地,同时还给日后的涨价留够了空间。但有得就有失,得到的是业绩,舍弃的就是质量和业主了。

四、不择手段:保住销冠头衔,不靠品质,而是恶意竞争

作为进入西安已经10年的万科,此前在西安开发楼盘众多,并在过去3年蝉联西安市场销冠。但由于过去几年市场比较平淡,直到2016年,西安万科的销售业绩才跨“过百亿”门槛。

而在过去一两年间,西安市场发生翻天覆地的变化,融创、碧桂园、新城控股……等全国房企大举进入西安,并迅速完成战略布局。融创、恒大、碧桂园等房企近年来表现尤为生猛,尤其是从2017年在土地市场、项目并购、项目销售等综合表现上,“融恒碧”等大有“逼宫”之势,或在近年万科“老大”宝座将首次迎来让位。或许,正是这种步步紧逼,为了力保“销冠”之位,才迫使万科不择手段做出恶意竞争之举。

在上述几点的综合作用下,万科这个坏孩子就这样养成了,傲慢无礼、目空一切、未达目的不择手段。

当你们在威斯汀酒店新品发布会上,大谈情怀,谈产品理念,谈关心业主的时候,当你们在背地里诋毁竞品项目带头闹事儿的时候。为啥不能真正去关心下你业主的诉求,忽视真正的口碑,而一味的在媒体上包装自己的理念,忽悠捞钱,这很不地道,也让人厌烦……