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深圳、上海、南京,这三座城市的楼市让人发慌!

哥们买房 2019-10-08 09:25:27


导读

最近让人们感到嗖嗖寒意的,除了忽如一夜而来的“倒春寒”,还有全球股市的巨幅动荡、香港楼市持续下滑……目前,南京楼市看起来依然是美好的,房子卖得风风火火,甚至出现“房荒”。在这样火爆的情况之下,国家政策一轮又一轮袭来,楼市前景向好仿佛是大家共同的看法。


纵观目前的楼市情况,一二线城市前景向好毋庸置疑,但三四线城市去库存的攻坚战是否能够打得出色,却没有人能够打包票。楼市,深圳已疯,上海正疯,而居于1.5线城市的南京又将如何呢?


Part1上海正疯:过个户涨百万!

上海在刚刚过去的2015年以超过1.4万亿的总成交金额成为全球最大房地产市场。多家机构的数据显示,2015年上海一手住宅平均成交价格涨幅接近了18%,二手住宅成交均价上涨21.5%,但从中心城区来看,这个数据明显还是“被平均”的。




在去年的上海房地产市场,置换客所瞄准的区域,11月尚有600-700万的次新大三房可看,到了12月,700万以下已再难觅,再到春节前的1月,基本都在750万以上了。

不少挂牌出售的人屡次涨价,年前关门惜售,准备年后再涨。更是有一个极具代表性的例子:一个星期之前,一置换客看好的房子准备在周末敲定时,业主涨价50万,又过了一周,二手房交易系统显示此房涨价100万


Part2深圳已疯:楼市再刷记录

开年不久,深圳楼市再刷记录!根据深圳市规土委网站通报数据,2月15日,深圳全市一手住宅单日成交均价破九万,达到91965元,创出深圳一手住宅成交日均价的历史新高。该日全市成交一手房共51套。




在创纪录之前, “春节效应”如期而至,深圳楼市火热不息的供应与成交态势一并急转直下。从2月5日到2月13日春节长假前后,深圳一手房零成交。


但深漂们刚刚经历完深圳二手房暴涨后回家过年,又从春运的人流中挤回深圳工作,就遇到接连两天深圳新房均价大跳级……


Part3:南京将如何?

其实在前面的两个部分中提到的现象,作为1.5线城市的南京也是有所见。


二手房一夜之间暴涨百万


河西奥体招商雍华府的一套四居室二手房源,业主在1月29日当天一次性调价96万!仅仅在一个月以前,业主还主动降价20万求售,现在可谓是“坐地起价”,眼都不眨一下!



至于二手房房价暴涨的原因,自然不用哥们多说,南京人都懂的。经过了1月29日那场土地拍卖,地价冲破天高达42561元/㎡之后,南京好像就不再是原来的那个南京了……(点击地王诞生当天河西有二手房暴涨百万,买房人哭了……回顾内容)


全市主力楼盘9成喊涨 最高涨幅8000元/㎡


上周,哥们调查了目前南京市内在售的115家主力楼盘项目的价格变动情况,其中有9成项目均喊涨,其中最高涨幅达8000元/㎡。多家开发商将毛坯房改成精装房加推,只为了“涨”!甚至有开发商找物价局协调为在售的房源调价,只为了“涨”!


城南板块大部分楼盘都有涨价计划,更有凶猛者直接从3万奔向了4万。仙林更是直冲2万,涨的让购房者都喊太疯狂。高科荣境去年加推大平层系列桂山堂,最高房源价格突破3万5,也捅破了板块价格天花板。在全市大涨的背景下,连一向被“同情”的麒麟板块也默默悄悄的破了2万,中南世纪雅苑3月加推,精装房均价据说要卖21000元/平方米。


根据调查的情况,今年河西中部的房价普遍奔4万是必然,河西南房价将会普遍在3万+的水平。(点击《全市115家楼盘涨价大调查:9成喊涨 最高猛涨30% 开发商为涨价踏平物价局门槛》回顾内容)


地价捅破天,面粉价贵过面包价



2016年1月29日,对于南京来说是一个具有极特殊意义的日子,南京的最高楼面价捅破天,达到42561元/㎡。当天成交的8幅地中诞生了4个地王,这高达百分之五十的地王诞生率几乎让所有人瞠目。


昨日,河西南有三幅地块拟出让,分别是河西南部20-23号地块(近佳兆业城市广场)、河西南部26-4号及26-3号地块(近升龙天汇)、河西南部27-12号及21-9号地块(近朗诗熙华府)  。业内人士称,河西南将再诞新地王,楼面价可能会拍到2万元/㎡以上,未来房价将冲至4万/㎡。


Part4救楼市:政策密集

从去年末到目前,政府一轮又一轮的救市政策狂轰乱炸,楼市在层层的助推力下似乎有了勃勃生机。我们首先来回顾一下去年末以来的密集政策


1.中共中央政治局会议:化解房地产库存

2.南京住房公积金管理中心:公积金提取超十万需两级审核

3.财政部:公共租赁住房建设运营免征三年房产税

4.央行:不限购城市首付比例最低可至20%

5.南京全面执行首付2.5成政策 仅高淳溧水可低至2成

6.央行:公积金存款利率统一按一年期定存基准利率执行

7.财政部:房地产交易环节契税、营业税优惠新政



2016年,是中国楼市去库存的关键年份。稳增长在很大程度上要靠楼市,这已经成为一种共识。那么,国家现在手里还有什么牌,可以用来救楼市呢


1、继续降准、降息。


  “降准”的全称是“降低存款准备金率”,其实质是增加货币供应量(也就是老百姓(603883)说的印钞票),直接结果是导致M2增速提升。2015年全年的增速,可能也是最近几年最高的。年初的时候,政府工作报告给出的预测是12%左右,现在看来大大增加了。


  降准是增加货币供应量,降息是引导市场利率走低。其结果,都是增加市场流动性,这些流动性不去股市、债市就去楼市。预计2016年会有两次左右的降息,每次0.25%;大概有四次降准,每次0.5%。如果人民币贬值速度偏慢,则热钱外流加快,降准次数会增加。


2、继续降低首付


  目前,非限购城市的首套房商业贷款,首付比例基本上都是25%,肯定会下调到20%。此外,非限购城市的二套房、三套房的首付,也有望下调。这其实就是给楼市加杠杆。国家现在对楼市杠杆比较警惕,但最终又不得不加杠杆。


3、开发贷款有保有压


  楼市不景气,央行会给开发商贷款放水吗?我的判断是,有保有压。因为国家想推动三四线城市降房价、去库存,同时推动房企重组、去产能。所以,对于一些房企肯定会收紧贷款,促使其降价或者接受重组。而一些大房企,可能获得更加宽松的信贷支持。当年煤炭行业重组时上演的一幕,可能在房地产领域重演。


4、住房公积金制度改革


  改革包括几个内容:第一,将更多的人纳入住房公积金体系,享受低利率房贷,比如农民工、个体户;第二,放宽使用限制,可以异地使用,家庭成员、近亲绑定使用;第三,推进“住房公积金质押贷款资产证券化”,其实就是给住房公积金加杠杆,相当于给刚需购买者发放更多的补贴。


5、购房入户、减税、财政补贴


  除了部分核心城市,大部分城市的落户条件会放宽。在三四线城市,对刚需购房者会有力度更大的减税、财政补贴等政策出台。


6、政府购买积压商品房


  在一些城市,政府或许会用现金、土地补偿等方式,向开发商购买积压的商品房,用来做棚户区改造的安置房,政策性住房等。对于低收入阶层,会先租后买,以租金抵房款。


7、改变规划,调整容积率,甚至回收拍卖出去的土地


  对于已经拍卖出去的住宅用地,如果销售前景极其不乐观,政府会接受开发商的申请,调整规划,降低容积率,甚至回收没有动工的土地,消化潜在的库存。


8、鼓励个人和企业成立房屋租赁公司


  此项政策在2015年年底已经宣布,但尚未落地。未来在非限购城市,会鼓励个人、企业大量收购积压商品房,成立租赁公司,为社会提供租赁房源。这意味着,国家承认了购房者的投资性需求。这类租赁公司在获得贷款、税费等方面,可能获得国家的支持。上述政策里,货币政策是最大的“核武器”,管理层会控制力度。但如果市场坏到一定程度,M2增速可能会达到一个比较高的程度,二套房、多套房贷也许会降低到接近首套房的程度。到那时,房价这条搁浅的船,可能会被波涛汹涌的人民币托起来。


救市政策一轮又一轮,大旗既然已经举起,便不会轻易放下,至于2016年南京楼市的前景将如何,需要时间去见证。购房者不妨等待楼市更多利好消息!


(部分内容整合自21世纪经济报道、财经内参、南方都市报



(哥们买房&中新网江苏房产联合制作)