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千亩大盘+低密物业+品牌房企 宜居国宾绕不开的三个关键词

锐理数据 2020-02-13 12:46:10

谈及成都楼市,发展势头之快的城南是当之无愧的热饽饽,“高楼林立、交通发达、人流如织”现代感十足,称得上是典型的大都市。但是要谈居住谈生活,貌似要把城西搬出来才能把成都人的生活节奏、生活状态扯清楚。国宾作为城西的典型区域,秉承“西贵”之名,在居住和生活方面有着足够的话语权。


千亩大盘下的造城运动

带来的不仅是商业和人口


大型开发商在进入一个新的城市时,多会选择靠近中心且区域价值相对成熟的地方拿地,而相对于以“造城”规模进入新领地的“千亩大盘”,他们所考虑的因素就不再是单纯的配套,更多的会关注地块周边的景观资源、人文资源以及地块自身是否便于打造等信息。


放眼成都楼市,大家较为熟悉的千亩大盘并不是很多,主要是华侨城、中海国际社区、南城都汇、恒大天府半岛以及华润翡翠城和二十四城这6大项目 ,其中前2个项目面积最大且都位于国宾区域,华侨城更是以3055.17亩的净用地面积,成为大盘之首。



成都典型千亩大盘数据统计


客观来说,大盘的进入,会对所拿地块进行规划打造,较大面积的改造将直接改变区域城市的面貌。就拿国宾区域来说,在大型开发商进驻之前,除了金牛宾馆周围的小部分区域,其余地方的城市形态就相对低端,如华侨城所在的沙西线两侧、中海国际社区周围当时都处于城乡结合部的状态。


大盘进驻之后,对项目进行整体打造,高端住宅加上成熟的商业配套使得区域环境在很大程度上得到提升。其中,华侨城欢乐谷、创想中心、纯水岸、东岸、原岸这种“旅游+地产+商业+超级综合体”的综合打造辐射的不仅仅是国宾这一个区域,对整个金牛或者成都来说都有一定影响。


除了区域形象的提升,大盘的“造城运动”更多的是为区域带来了大量的常住人群。锐理数据显示,几个大盘的备案总户数都在8000户以上,其中南城都汇和华润二十四城因其产品多为高层和中高层,总户数分别达到15842户和13269户,已经相当于近3个蓝光公园悦府。


再看华侨城和中海国际社区,虽然这两个地块面积很大,但由于产品包含了部分城市低密物业产品,其总户数相对较少。华侨城东岸、中海峰墅等高端低密产品的落地自然会吸引相对高端的人群入驻区域,不知不觉中也改善了当地的人群结构,提升了区域的整体居住品质



华侨城东岸实景图


另外,商业是城市发展需要的必须配套,集中式商业更是城市繁荣程度的折射。从商业体量上来看,6个千亩大盘均配套有部分商业,其中华侨城、恒大天府半岛、华润二十四城的商业体量较大均在30万方以上,华侨城更是达到了50万方,相当于春熙路的体量可以说是自成一个区域商业中心。单就欢乐谷每年要为成都带来230万人次的客流量,华侨城这个50万方的商业综合体的价值显而易见。所以,不管是华侨城还是中海国际社区,都从配套、人口、形象上为国宾未来的发展奠定了良好的底子。

 


自带城市低密物业“体质”

国宾向来都是改善客群的菜



对于成都市场来说改善更多的是从面积段来定义,但是对于城西来说,提及改善更多的说法是“低密物业”往早了说,不管是中海国际社区、万科金域西岭还是成都后花园,都有较多的低密产品推出,且多为联排和独栋产品,而低密产品所能带来的“上有天、下有地、前后花园、带单独车位”的居住品质也相对较高。再看近两年,保利两河森林、龙湖源著、华侨城东岸等都推出不少低密产品,且市场反响不错。

 
万科金域西岭项目效果图


值得一提的是,城西的低密物业的分布大多临近三环路,是典型意义上的城市低密住宅。在同环域上,城南多是南城都汇、西派国际等高层产品蔚蓝卡地亚、麓山国际、麓湖等低密项目几乎都分布在绕城外的区域,像黄龙溪谷这样的低密项目就分布得更远一些。至于西三环为什么多是低密产品,这或与城西历来的居住品质和环境有关。


就拿国宾来说,区域的生活方式与城西是一脉相承,开发商在给项目产品的定位时,一般会根据区域特点和人群结构制定,万科和保利多次落子该区域,且在打造的项目也多为低密产品,这与国宾与生俱来的“贵气”有一定的关系


要知道,购买低密产品的人群资金实力都较为雄厚,生活圈层也相对较高,对区域的人文景观等都有一定要求,而国宾似乎都满足了这些条件。首先,因“西贵”的传统历史原因,该区域的居住人群对品质要求更高;其次,金牛宾馆、易园使得国宾的人文气息也相对浓厚,形成了固定的区域特色;另外,还有两河森林公园等自然景观为区域加分,所以,不管是从居住品质还是客观条件上来说,国宾都更符合城市低密物业的区域定位。

 


品牌房企扎堆国宾

区域高端调性不改



翻开金牛国宾区域从2006至今的土地成交账本可以发现,华侨城、中国电建等品牌开发商在2006年就已经入驻区域,随后2007年,万科、置信相继落子,08年-12年区域的土地供应量明显减少,仅有一两宗成交信息,且竞得者均为中小型开发商。


直到2013年又迎来转机,东原、华宇分别于当年的7月和10月进入区域,2014年之后更是出现了品牌房企扎堆的现象:保利、龙湖、蓝光、中粮、北京城建等品牌房企纷纷进入,万科更是在时隔8年后再度翻了国宾的牌子。在2016年11月1日的主城区土拍盛宴上,长虹置业溢价200.77%拿下金牛区西华街道侯家桥社区一组、富家社区九组、兴盛社区三组地块;保利亦不负众望,以12140元/㎡的成交楼面地价拿下两河森林旁边地块。


2006-2016年金牛国宾区域土地成交情况


这些品牌房企进入国宾之后,打造的项目品质不低,且市场表现不俗。据统计,在2016年成交的地块中,目前已呈现保利国宾首府、保利学府城、蓝光公园悦府、北京城建龙樾熙城、中粮祥云里以及领地锦巷蘭台等项目,且从这几个项目的产品定位来看, 均走的是改善路线。其中主打110-170㎡的洋房产品的蓝光公园悦府开盘不到5个月,精装高层去化已近6成;锦巷蘭台自9月17号开盘至今,推出的联排产品存量仅剩10套左右;北京城建龙樾熙城去年底开盘劲销1.8亿,项目推出的轻奢华宅热度不减;另据认购数据显示,中粮祥云里在九、十月连续推出的低密产品也在短短2个月间快速去化,目前基本售罄。


值得一提的是,此次品牌房企扎堆,不只是做改善这么简单。为了打造更好的品质项目,区域内多个楼盘均配有一定数量的精装改善产品,如国宾润园、锦西润园,蓝光公园悦府等。相较于清水房,精装房对购房者的家庭收入和承受度要求会相对较高,同时,整个社区的配套和居住品质也会相应提升,“贵”起来的国宾也顺势给改善客群上了一桌“大菜”。

 

在成都楼市竞争日渐激烈的情况下,人们在“改善”置业的同时追求的是生活品质感,找到生活节奏,承接“西贵”品质的国宾也顺势在市场上成为关注的焦点。经过2016年改善需求的刺激,国宾变得更加成熟和完善,不管是未来的住宅市场还是土地市场,无疑都极其值得期待。

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内容总监

张錾


编辑

赵雪雪