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上周问答精选 | 韩国加息了,明年中国会加息吗?(结尾有福利)

老周侃房 2019-01-14 22:06:10


文 | 老周


每个周六或周日的《上周问答精选》栏目,整理汇总上周“知识星球”里的部分精华问答,在公众号免费分享给大家!今天是第3期!


— 01 —


中铁西江悦这个户型怎么样?

老周你好,中铁西江苑开始认筹了。认筹金是10万。我目前在考虑108平的户型。麻烦老周点评下户型,以及10万的认筹金是否合理?


户型一般。 


优点是,从位置来说,属于单元的中户,除厨房北向不通透外,其余房间还算南北通透,通风不错,108三房两卫还不错,主卧宽敞舒适。另外,赠送大,太阳台,还通过花园(半面积)偷了一间房。 


缺点是,布局最大问题的“小开间,大进深”。户型中间采光有影响,阳光直射更是奢望。


认筹金10万、退筹时间很--———--长,这个并不违规,但不合理!舆论上鄙视开发商(仅此而已)。


— 02 —


总价132W,选公积金还是商贷?

周老师,看到一个密友问你的问题,我也面临同样的情况,不懂你的回复,能否详解一下。你说杠杆作用第一,在商贷三成和公积金两者间优选商贷三成,再提取公积金余额,可是公积金利率不是低很多吗?而且每个月的还贷压力也小,为什么不优选公积金呢?


房子总价132万,所以我现在在纠结是首付46万,商贷85万,还是首付72万,住房公积金贷款60万,我和老公每月工资七八千左右,算了一下如果商贷85万,30年每月也是五千左右,又觉得每月还贷压力太大,选哪种呢?


你的观念需要更新了。 


资金是有时间价值的(贴现),由于公积金60W上限,相对这点利息差,多付的几十万首付的机会损失更大,贷款的最重要原则是最大限度多贷,时间越长越好,你才能跑赢通货。 


当然,如果本身总价不高(比如100W内),肯定优先用公积金。


— 03 —


韩国已经加息了,明年中国会加息吗?

话题讨论】:11月30日,韩国央行宣布,将基准利率从1.25%上调至1.50%。【韩国已经加息了,明年中国会加息吗?】 有兴趣的星友可以讨论一下,


@潘勇 :大概率定向加息。房贷利率上浮,可能要1.2/1.3,基准不变。


涨基准对实体经济影响太大。因为现在的利息还是历史低位。理由是:


1,美元加息。2,货币政策偏紧。3,加息的话银行才有正当理由放贷(这个我不太懂)。4,银行之前房贷的甚至有7折的,会造成亏损需要加息填亏损。


@满庭芳 : 全球都准备加息了,中国想独树一帜有点难,特别是我们经历过2015年外汇流失的深刻教训后,就明白了一个道理,如果你的资产价格太高了,市场泡沫太大了,那资本就会做出对比,去寻找避风港。


@听风者:今年都没加明年更不可能,也就偷偷摸摸加个房贷定向,那还要看市场降温程度。


@鹿先生Foto °: 全球加息中国肯定无法独善其身,目前债务压力巨大,定向加息只是拖时间转移杠杆。美联储再加息两次的话和中国利差就相当小了,不提升基准利率的话外汇储备根本保不住,楼市是钱袋子,外汇储备是命根子,谁重要就不用多说了。


@只做龙头 : 加息不加息不清楚,但是房地产行业降杠杆是正在进行的事。对一个高度依赖杠杆的行业来说,降杠杆的负面影响非大。


@小磊哥 : 加息是一定的,美国都加了,我们不加会导致资本外流。加息对提高市场利率影响流动性,所以肯定与降低银行存款准备金率同时出台。短期内买房投资不是个好选择。


— 04 —


看房一年,认筹被套26W!

「 Westbrook 提问: 老周你好,看房差不多1年了,感觉一年没有好好上班。认筹了天禧,北辰,明昇。被套住26万,接下来就是万科。明昇想放弃了,价格太高,不过后面听说要开20 21栋位置不错,所以暂时没有退筹,但不知价格如何,高了感觉还是得放弃。目前比较困惑,滨江三大神盘我感觉都抢不到,但是又想买地段好的,有种想买北辰顶底楼的冲动(也不一定买得到),不知道老周有啥好建议。 」


:呃,被套26W。。。 


明昇放弃吧,天禧和北辰可以留着等下批,买房不将就,顶楼和底层不建议。运气这东西,否极泰来~


@美人蕉 : 稳住,我们能赢!


— 05 —


80万现金,买万科140㎡还是100㎡?争议不断!

「匿名用户提问: 我有80万现金,纠结到底是买万科里的100还是140平方的房子,不想月供压力这么大,我月工资才5000,月供太高扛不住。置业顾问说通过信用卡方式拔高月供,我不知道这是怎么搞的。

买140的。 


首套的话,你首付应该是60万左右,剩余20万现金,预留部分或全部支援月供,20万应该够还你2年半左右时间的月供了,要相信自己的收入未来是在增长的。 


@剩者为王 : 工资五千只够正常生活费啊,哪够还贷,买140的等于把宝都压在这一个房子上了,后续太影响生活其他方面了吧,三思啊。自住的话我压根不建议他买万科,老想着买到就是赚到,适合自己居住才是王道啊


@紫菲涵 回复 @剩者为王 : 他有20万在手上啊,工资两年后会增加的啊,自住的话万科100平小的很,公摊大,至少要140的。


@剩者为王复@紫菲涵 : 工资是上涨的,可生活成本也是上涨的啊,一两年啊有家庭有小孩什么的都是成本增长啊,再说工资上涨并不是简单的事,自己的行业自己应该能预测到几年后的薪资变化幅度,不是有信心这么简单!


@知秋 : 别买140,自己算算账,140平单价1.3w总价190w,那么你首付60万贷款130万,月供7000左右。


且不说你一个月5000的工资流水银行批不批贷款,单说你的资金压力,月收入5000-7000房贷-2000生活费-500公交水电费-500网费电话费请客开支=-5000元,等于说你的工资全打进去你还欠5000,而且不能生病不能吃大餐日子过得很紧张。


两年以后你要是在长沙能涨多少钱,要是在北上广除非互联网it游戏高薪企业有希望加薪,其他行业就别想了,工资会长你看看两年能涨多少,参考下你行业老员工的薪资,就算你有二十万能撑多久,二十万用完以后呢,喝西北风吗被房子压死吗。这些是刚需的算法。


投资客算法如下,毫不犹豫买入撑过2年建设拿证期3年证满期,然后房价大涨卖出套现。


@小婕无敌 : 作为过来人我也建议买140的,万科是精装房,不需要装修,买家具和电器就可以住了。有如果买100的万科公摊那么大,住着房子好小。如果买了房子以后要结婚生子,100的根本不够住,又得换房,压力更大!现在买了140的,每个月有这么大的贷款压力,才能有更好的动力去挣钱,以后结婚生子这套房都足够了。


@易冰 回复 小婕无敌 : 说的就像有压力有动力钱就能飞进口袋一样战略上可以大胆,战术上还是要慎重的。


@风行 : 坚决反对老周这个建议。


@老周:一口气看完大家的留言,感觉大家对这个话题都有感触。其实老周最后想说的是,这类问题,并没有标准答案,屁股决定脑袋,思维决定方向。


从自述看,提问者首套能调用80W现金,要么家庭条件不错,要么有其它收入来源,其实不太需要担心生活困难的问题;从方向上,老周的建议更多的是多正面和积极的,有投资思维。


PS:买房很难区分真正区分纯居住和纯投资,房子作为特殊商品,自带金融属性。 


— 06 —


要求有点高的小户型楼盘推荐

长弓长张 提问: 老师,您好。请问有没有公寓楼盘或者小户型楼盘推荐呢?我的情况是:预算首付10万左右,一人居住,白领,未婚,不能接受噪音。希望楼盘附近有地铁或者公交路线多,因为本人无车。要求旁边医院,商场之类的配套设施也要有。能带学区就更好了……但是学区不是硬性要求,楼层高低无所谓,没有地域要求,因为工作流动性大…… 」


要求有点高,而房源太少。公寓要首付5成,你预算不够。建议你去看看欧亚达国际广场和望兴西西里,都是70年的小户。除了噪音,其它都符合要求。


— 07 —


房产税和遗产税即将来临,房子还值得投资吗?

「匿名用户提问: 老周 有人这么说的。您觉得这种说法靠谱么?房产税高,再加上即将出台的遗产税,高达50%,国家政策房子限购,好像是河南还是哪里房子十年之类不能转售,做炒房投资,房产税都不得了,很多人手上有好几套房子,到时候卖给谁。现在的经济形势投资房产不是明智之举! 」


房产税不会对行业造成“伤筋动骨”的影响,这个后果太严重,没有谁能承受。 


一线和强省会城市,未来的趋势还在扩展,更多的发展机会,总有不断的人进来接盘,核心地段的房子永远是稀缺的,倒是三四线城市中期不看好。 


行政的手段都是暂时的,从大的局面看,中国在城市化率70%之前,房产都是较好的原始投资品。


— 08 —


1.28W买的保利天禧D3,我是不是站岗了?

「匿名用户提问: 老周你好,北辰、金茂湾、北大资源开盘价格都比预期低很多,我1.28万买的保利天禧D3栋136平的房子是不是站岗了? 」


此前看过一个说法,为何炒房比炒股回报高的多的多?其中最重要的不是房子回报率比股票高,而是房子不像股票,可以随意买卖,方便脱手! 


假定房子像股票一样方便,今天看着不爽就抛,明天觉得会涨就买,心情好就加仓,心情不好就清仓,估计很多人会输得连底裤都没了!


卢勇:买了就安心上班工作吃饭,愁这些事情干什么。。。 


永远不要试图买在低点卖在高点,那是专业投资人干的事情。普通人所要关心的就是在自己能力范围内买自己喜欢的房子,持有一定的资产保值增值,作用杠杆借银行的超低利率的钱。


这几点你不都做到了么?


— 09 —


接力贷可不可行?

我前几天刚摇到房,可惜没选到大户型,又是低楼层,只能算投资了,所以现在想用父母的房票再买一套自住的。但我爸今年59,我妈60,不知道还能银行贷款吗?如能,最多可贷多少年?我是否可以做他们的接力贷(或是担保贷、共同贷)?如能,最多可贷多少年?


接力贷并不能延长主贷款人的贷款年限。你父母这个年龄,贷款很麻烦的。现在一般银行男性最高65,女性60。你的第二个问题看不大懂,公积金和房贷,肯定是有影响的。


绯色: 农行可以做到接力贷70岁,男女都是70。


— 10 —


抢房软件靠谱不?

  昨天认筹了,马上要手机软件抢房子了,不知道运气会不会眷顾我!抢到的朋友分享一点经验给我们吧!网速,性能什么的!还有抢房的时间节点什么的!感激了!


我是大兵啊 : 给你提供个真实的案例,我三个认识的,在前段时候房事很爆火的时候,有两个用淘宝枪手,一个自己用苹果手机抢,只有自己抢的成功了,不知道是枪手被屏蔽了还是啥情况。另外,自己抢的那个,和置业沟通的挺到位。就这些吧。


— 11 —


工资流水中断一个月,会不会导致贷款不下来?

「 咦,就是JJ的~~ 提问: 周老师,有个关于流水的问题想要请教一下:这个月我们单位要年底关账,所以工资没有按时发,估计要到下个月10号左右再发,那么,问题来了,我现在已经签了认购协议,交了定金五万,接下来即将付首付了,如果顺利的话,很快面签(比较理想的想法),如果银行调查我的流水的话,不就断了吗?(说是查最近半年的流水)我是否就贷款不了了?这种情况就是属于由于个人原因导致的不能贷款不?如果真的贷款不到,是不是我交的首付也打了水漂了?那如果这样的话,我不去交首付,定金五万开发商应该就不会退了吧? 」



过于紧张了。。。再推理下去,世界末日就要来了~ 


一个月工资中断,大部分银行没啥问题,你多打几个月流水,然后解释清楚,基本问题不大。 


即便是因为你的原因,导致贷款无法办理,现在能严格按合同的霸王条款,没收全部定金的情况,绝对还是极少数。能没收客户首付款的开发商,我至今没见过! 


如果贷款审批没通过,你再补充资料,再不行,找开发商换家银行,不是多大的问题。


(完)


推荐阅读上周问答精选(第2期)


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今天的两个热门话题:一、韩国已经加息了,明年中国会跟进加息吗?二、现金80W,月工资5K,买均价1.3W的万科里金域国际,是选择140㎡还是100㎡?


任选其中一个话题,在留言区说出你的想法和理由,24小时内获点赞的前三名,以及老周随机选取的一名,均可分别获得价值138元的知识星球名额一个(可转赠他人)。


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