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深圳楼市调整期 是购房者最佳的入市时机

凤凰房产深圳 2018-12-11 00:31:33


政策调控房地产市场,短期效果立竿见影。数据统计显示,“3·25新政”之后一个月时间,上海和深圳楼市呈现量价齐跌格局。这是房价上涨趋势的终结,还是短暂停歇?对此,市场各方并未达成完全共识。有经济学家认为,“是泡沫迟早会破”。而市场参与者则认为,“每一次的调整期都是最好的入手机会”。


记者以上海、深圳、广州三个一线城市的市场状况为案例,从政策层面、供给端、需求端等不同角度,详细拆解楼市的这次调整,是不是买入机会。


深圳楼市已陷入无可争议的观望期。政府部门、多家中介机构数据均显示,“3· 25新政”后,深圳楼市的成交量出现大幅下滑。


不过,对于持币待购者而言,这仍是一段焦虑、迷茫的时期,恰若蚁居浮叶,不知水流处。虽然宏观经济学家不断提示楼市泡沫,但是深圳诸多资深业内人士仍然认为,调整期恰是普通购房者最好的入市时机。


目前唯一可以观测到的是,深圳市政府正在从多个方面遏制房价快速上涨,如需求端抑制信用膨胀,供给端加大保障房建设。4月26日,深圳市政府更在土地供应端推出了现房销售制度。


1观望期争辩


深圳规土委的数据显示,3月26日至4月25日,楼市新政执行一个月内,深圳新房住宅成交总套数2667套,较3月的4461套下跌40%,较2015年月均成交5577套下跌52%,较2015年峰值7494套下跌64%。


二手房方面,Q房网统计称,深圳楼市新政后的一个月里,几乎所有区域的二手房成交量都在下滑,九成降幅超过50%,部分超过70%。中原经理指数则连续多周跌破50%枯荣线。链家的数据指称,楼市新政之后的两周,门店实际看房量和签约量有所下降,但最近两周开始出现回升。


经过这一轮疯涨,深圳房价已站到历史高位,现时价格已超过绝大多数刚需人群的购买力,令之商品属性淡化,而成为资本避险的载体。


4月25日,经济学家吴敬琏教授在深圳创新发展研究院演讲时表示,“是泡沫早晚会破”,这一轮楼市泡沫的本质是货币超发、信用膨胀的结果,深圳市政府发布的“3·25新政”,从信用膨胀方面做出抑制成效初显。


在他看来,资本市场不同于商品市场,资本市场“越强势越涨,越涨越强,越跌越抛,越抛越跌”,因此经济学家最好不要去预测资本市场走势。


相较吴敬琏教授的宏观角度,一位深圳本地国企高管则根据经验认为,深圳房价的调整期历来不会超过5个月,2007年亦如此,事实上每一次的调整期都是最好的入手机会。他预计这一轮的调整也不会超过5个月,下半年深圳楼市或开启温和上涨模式。


2现房销售能否遏制房价上涨?


“3·25新政”甫一满月,深圳市政府又出招了。在房价“暴涨”区域,当地政府正试着将现房销售与土地拍卖进行捆绑。此举势必增加房企成本,进而或对土地拍卖价格产生影响。


4月26日,深圳市土地房产交易中心挂出了一宗商住地块。这宗地块位于龙华片区,正是去年深圳房价涨幅最高的片区之一。从2014年10月至今,该片区不少楼盘达到一倍甚至更多的惊人涨幅。


观察这个最先开启深圳房价暴涨的片区,不难发现,正是一轮又一轮的“地王”,使得该片区交易活跃、投资客扎堆。2013年的龙华“地王”,土地楼面价为1.4万元/平方米,与当时周边房价大致持平,项目开盘后,龙华房价进入4字头。


2014年的龙华“地王”复制了上任的传奇,2.5万元/平方米的楼面价也是与当时周边房价大致相当,一年后,它将龙华房价陆续带入5字头、6字头。


作为深圳近年商住用地主要供应片区,龙华“地王”不断。然而,每一次“地王”都会带动房价快速上涨,这显然并非深圳市政府所乐见。


此次,深圳市政府在该片区推行现房销售制度,房企快周转模式将受到冲击。根据国家统计局2015年的房企到位资金数据分析,目前,房企开发资金一般由自有资金、贷款、预售款组成,其中预售款约占四成左右。从预售到交房期间,这部分预售款相当于房企的无息贷款,若被砍掉,势必增加房企财务成本。


至于成本具体增加多少,将视各家房企的融资能力而定。业内既有像中海、万科等能拿到债券利率低至3个多点的房企,也有融资成本高达两位数的企业。


不过,该宗地下月拍卖时,这些致使成本增加的因素,势必都将反映在房企的举牌价格上。而土地价格又将进一步传导至楼市。


3数据显示在跌,但大量承接力却在入市。


三天小长假,又一大批人奔波在买房的路上。星河智荟延缓上市,华策中心如约开盘推售200多套房,当日售罄!与此同时,由中介公司提供的几个表格——《深圳楼价跌幅榜》也在网络上刷屏。坊间热议:连涨18个月,深圳房价终于跌了!


楼市新政仅仅才满月而已!真有那么多人在抢房?或者是楼市调整真的来了?楼兔子的感觉是:楼市确实在调整,但幅度并不大!更重要的是,4月份的统计数据相比于3月份,正是楼市变更最剧烈的那一个月,数据自然非常难看!


但没有人告诉你,市场在4月底已经开始出现新的苗头:先期调整的楼盘正在逐步提价,个别楼盘甚至已经三次提价!说明市场已经探明底部,承接力正在加紧入市。如果这个时候,你还在看过去的数据,还在期盼房价暴跌。那或许你正在错过买房最佳窗口期。


4半岛城邦三期涨了!每套50万。


半岛城邦三期绝对是4月深圳楼市的风向标。


项目开盘之际,正是楼市“3.25新政”威力最盛之时,市场观望情绪非常浓烈。在一片猜测之中,半岛城邦三期顶着压力开盘。开盘价格远低于市场预期:吹风价是每平方米12万元左右,但实际开盘价格很多在9万元左右,中高层在10万元上下。


半岛城邦三期开盘,周边豪宅二手房直接两个跌停板!这是当时很多人的感觉。


但是,也恰恰是这种主动的先期调整,吸引了足够多的“半岛迷”疯狂入市。开盘当天江湖上赫赫有名的大胡子就毫不犹豫的出手购买了两套87平米的小户型,而楼兔子另一位干实业的朋友,则买了一线江景的大户型,单价不到11万。


仅仅过了一天,半岛城邦三期就开始涨价。涨价的方式是取消了一个开盘价99折!楼兔子了解过,半岛城邦三期第一次开盘时,折扣是这样的:一个98折,两个99折。前期交50万认筹金的可享受98折,再准时签约享受99折。前期交20万认筹金的可享受99折,再准时签约享受99折。另外,所有客户开盘当天有一个99折。


开盘第二天,有楼兔子的粉丝开始后悔没有尽早出手。等到深圳湾公馆、宝生Midtown开盘之后,就更是肠子都悔青了!纷纷托楼兔子去找开发商选货。


这个时候,开发商明确告知,房源没得挑,价格没商量。开盘当天的99折优惠取消了!


随后,半岛城邦三期还加推过一次,取消一个99折被严格执行了!这个涨价幅度是多大呢?只说99折,你可能不太清楚。说两个案例对比吧。


5月1日,深圳地产圈赫赫有名的张大律师带朋友去半岛城邦三期购买了一套87平米的小户型,折后总价约794万元!同样的户型,相近的楼层。一期开盘的时候,江湖前辈大胡子的价格是740万。


一个月时间,一套房涨价了50万。涨得不算太多,但开发商有信心很坚持!


5潜龙曼海宁也涨了。每套涨20万!


潜龙曼海宁是另一个楼市新政的典型楼盘。在新政颁布前4小时突击开盘,后续故事很多。这里就不再一一叙述了。


潜龙曼海宁这次开盘,前期吹风价在6万元以上。但楼市风云突变,实际开盘价很多单位在5.1万左右,江湖甚至传言最低价在4.9万元。也算是顶着新政的风开盘,主动调整定价吧。


目前是什么状况呢?开发商在它的官方微信上做老客户带新客户的宣传:老客户带新客户购房,4月30日至5月31日之间,购房者可以享受1万元的优惠,而老业主可以享受一些购物卡的奖励。

好事者又会说:潜龙曼海宁在降价啦!每套降价1万元。估计是卖不动了。


事实是这样的:自从3月底开盘以后,潜龙曼海宁已经先后三次涨价。每次的幅度都不是太大。悄悄地涨。最近的一次,同样是取消了一个99折的优惠。大约是一套房涨价20万左右!在潜龙曼海宁业主微信群,很多业主表示已经成功介绍朋友出手。


有业主表示,经过三次涨价之后,潜龙曼海宁目前售价还是比周边二手房略低,值得投资。最关键是,它已经不在降价的道路上,而是在上升途中。尽管涨幅不是太大。但趋势上,已经稳住了。这个时候,再指望潜龙曼海宁降价,似乎不太现实。


6万科搞小促销 玖龙玺玩假摔


万科的动作也很值得玩味。


不久前,深圳万科和腾讯的合作,在自媒体圈子里刷屏了。值得玩味的是,在4月24日谜底揭晓之前,有两篇针锋相对的文章,涉及到深圳万科的价格预想,全部被和谐了。


一篇文章出自微信公众号莫老爷,核心是万科预判楼市最多调整2个月,深圳万科会密切关注态势,适当时间涨价以实现项目利润最大化。


一篇文章出自微信公众号楼兔子,核心是万科借助与腾讯的合作,将开启让利销售行动。一旦万科启动降价,楼市离触底就不远了!


事实是这样呢?楼兔子近日得到的内部消息是:深圳万科确实在促销,借势腾讯理财通,万科天誉每套房降价1万元,万科壹海城每套房降价2万元,万科云城每套房降价3万元,万科大梅沙天琴湾别墅最高降价200万元!


这个促销力度其实非常小!现在回想一下,莫老爷和楼兔子此前的猜想,其实大概率上都是对的。


龙光玖龙玺的走势同样很诡异。


项目最受市场热捧的户型是89平米精装4房。去年一期开盘的时候,楼兔子的朋友曾经抢到过一套,单价5.4万。去年底最高价的时候,号称8万元,实际多数成交在7.5万元上下。


目前是什么状况呢?楼兔子得到的消息是,开发商正在推售一批特价房,89平米精装房,售价580万至590万,单价在6.5万上下。相比于最高峰的7.5万,大约是每平方米降价1万元。


必须说明的一点是,这个特价房其实并不靠谱。要么是最偏差的位置,要么就是诱惑你进场的噱头。楼兔子得到的真实信息是,4月底89平米户型的单价是6.9万。


很多朋友接到电话,或者在微信微博上,看到很多龙光玖龙玺最近在降价的信息。事实是,单价6.9万的价格,如今态势下走货速度确实下滑。但开发商并没有打算这个时候降价,而是启动了三级市场联动销售。此前龙光玖龙玺不给中介代销佣金,现在它拿出部分房源让利2%佣金给中介代销。


一句话点评就是:玖龙玺有出货压力,但价格回调空间有限。


7未来三个月,最佳购房窗口期


说完以上市场信息后,再讲一下最近传播甚广的“深圳房价降幅榜”。


简单说,第一,这个榜单其实是二手房数据,二手房如果成交量大幅下滑。谁最难受?你想想这个道理,就明白啦。有一股势力在有意引导市场舆论。呵呵,只能这么说这么多啦。


第二,这个跌幅榜看似包罗万象,每个区域都有图有真相。但实际上最大的跌幅也不到10%!上下波动3%左右,这个是调整顶多也就是市场寒颤一下而已。根本无法证实楼市下行趋势。


未曾下,难大涨。这就是目前楼市的真实状况。


这个观望期,有可能还会延续两三个月。期间,会出现一大批新盘以良心价上市。5月份或许就是一个非常好的购房时机。大批新盘良心价上市,大批时机用家跟进买入。这是5月楼市的大概率事件。


一旦5月楼市夯实基础,六七月份之后,良心价楼盘的身影就会日渐减少啦。购房者一定要对这个趋势有清醒的预判。


半岛城邦三期和潜龙曼海宁的案例摆在眼前。机会稍纵即逝,楼市调整就是给你买入、上车的机会,错过莫后悔啊。


来源:每日经济新闻 楼兔子


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