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深度“民间验房师”:游走在灰色地带的楼市“新宠”

布谷岛 2020-03-10 00:05:03



赵太宇未曾想到,他所预期的“行业井喷”,要比想象中来得慢得多。

 

2005年,赵太宇成立了自己的“验房公司”——但由于在工商范畴中定义尚不明确,公司名称并不是“验房公司”,而是 “工程咨询有限公司”。此时,“验房”这一概念刚刚进入国内,许多开发商和购房者甚至并不知道它的存在,国家资质认定更是至今空白

 

在房地产交易过程中,第三方验房是一种受到业主委托后,利用专业工具对房屋当前状况进行细节性质量鉴定的新兴职业,出现在2005年前后。

 

近年来,房屋质量问题事件频频曝光,随着购房者维权意识的增强,房屋质量投诉事件也随之增加。2015年,全国消费者协会组织共受理房屋建材类投诉22,858件,排在商品类投诉第五位;2016上半年,在全国消协组织受理的258,555件投诉中,质量问题仍是投诉性质的大头,占48.4%,房屋及建材类投诉量仍居第五位。

 

房屋质量问题随之催生了市场验房需求。在起初的四五年里,赵太宇的公司只亏不赚

 

但随着验房市场的不断扩张,十年间,越来越多人开始关注到这片蓝海市场,“民间验房师”已然成为房产市场的“新宠”。

 

然而,在对开发商形成抗衡和监督的同时,验房行业也正处在尴尬的灰色地带:一面是验房市场需求在推动着这一新生职业的发展,另一面却是行业制度规范与国家监管的缺失。

 

用以监督房地产市场的独立第三方验房,也愈加鱼龙混杂,人身安全威胁、收费混乱、专业资质难定,最终它又该由谁监管和规范?第三方验房市场究竟何去何从?



1.

>>>十年拓荒<<<



每逢各大楼盘的收楼日,一群戴着白头盔,手提工具箱的人穿梭在新房业主的家中,拿着手中的红外线水平仪、插座测试仪等“神器”,丈量、敲打着室内的各个角落,为业主的新房进行一次“全身检查”。

 

这是中国高级注册验房师赵太宇做了整整十年的事,媒体称他为“广州验房第一人”。


(每天验房师都会提着工具箱穿梭于各大楼盘 由赖乐拍摄)


2002年,赵太宇从华南农业大学蚕桑专业毕业后,进入了一家世界五百强企业从事家电销售的工作。短短三年,他在广州番禺区买下了自己的第一套房,然而,新房却不是“省油的灯”,收楼后开始出现各种房屋质量问题,赵太宇为此烦心不少。

 

“对很多业主来说,房子可能是一辈子最大的一件商品,也可能是一辈子无法后悔的。”他萌生了这样的念头:能否找个人专门给新房子挑毛病,一次性把所有问题验完?但是,“水工只能验水,电工只能验电,设计师也只能检查设计缺陷,你很难找到一个‘全才’来给你验房子。”

 

于是,赵太宇辞去了销售工作,开始每天睡在工地、洗冷水澡——他想知道工人们都是怎么建房子的、建筑过程中都有哪些漏洞。2005年,他和两个朋友一起创立了广州啄木鸟工程咨询有限公司。一段时间后,他开始出没在收楼日的各大楼盘,向新房业主派发宣传单页,解释给他们听“验房是什么”,并且承诺业主可以根据验房质量决定是否付钱、付多少钱。

 

“拓荒”并非易事。赵太宇的首单生意是检查新房的通水问题。尽管跟客户谈好了50块的价钱,但事实上,他并不知道如何验水。他向一位装修师傅借了一台很久没用过的水压机,擦擦上面的灰尘便到业主家验水去了。由于第一次使用水压机,赵太宇摸索了半天依旧没打上水压,最后将50块还给了业主,低着头离开了。“当时真想找个地缝钻进去。”

 

可以说,这是验房师职业在国内的雏形

 

2005年前后,验房师作为一个新兴的职业概念传入中国,这时的验房师大多数采用“单打独斗”上门服务的工作方式。随着验房市场的逐渐发展,行业规模已由最初的一两个人、一家公司,发展成现今基本覆盖全国二线以上城市的几百家公司。

 

同样在2005年进入验房行业的,还有深度中国验房有限公司董事长王青宏。2008年,王青宏接到了他第一笔二手房查验订单——位于中山的一套140平方米的顶楼复式,客户是一位美国人。王青宏回忆道:“客户告诉我,在美国买二手房,第一件事就是找验房师”。


(王青宏向记者讲述第一单二手房验房经历 有赖乐拍摄)


事实上,验房师这一职业从国外“嫁接”到中国已经发生了变化

 

在国外,居民买房前会请一个验房师,对房子进行一个全面查验和评估——先看房子有没有问题,然后再签订协议或合同,直到这个房子交付之后再付全款。而中国的验房师则出现在收楼环节,若查验后发现房屋问题,业主需通知开发商整改之后才进行签收。另外,外国验房市场主要为二手房,中国的验房市场则多是毛坯房、精装房等新房。验房专家王青宏认为,未来中国的第三方验房市场也会在三级市场有很大的需求,也就是二手房查验。

 

王青宏解释,“2005年,一个城市每个月请我们去验房的数量大概也就是五户、十户,包括广州、深圳、佛山”,发展到今天,有些小区的验房率能达到50%至80%。”

 

珠海市格力广场四期的业主李先生就是在业主微信群里看到其他业主的推荐,才决定在收房前找验房公司查验新房,同时也有业主选择参加香山网的公益验房活动。

 

房地产专家、北京师范大学珠海分校副教授王天勇表示,验房市场在中国的发展不仅能够倒逼开发商提升房屋质量、完善服务,还有助于增强购房者的维权意识,针对有质量问题的房屋,可以向开发商有理有据地提出来,维护消费者权益。



2.

>>>蓝海“新宠”<<<


入住半年,广州市番禺区某楼盘的业主周先生一家人就养成了拍照的“习惯”——拍楼顶漏水、拍地板爆裂、拍玻璃门松动。半年前,周先生没有验楼就签了合

同,拿了钥匙,却没有料到家中“陷阱重重”。其实,赵太宇、周先生并非遭遇房屋质量问题的少数业主。


王青宏谈到,由于房屋质量问题和规划变更问题,深圳市有不下20个房地产大企业挂着“白底黑字”“红底白字”的维权横幅,从2010年左右开始,珠三角九个城市平均每个月都会发生1到3次小区业主集体维权事件。全国消费者协会组织受理投诉情况分析报告也显示,2015年至2016年上半年房屋质量问题的投诉量始终居高不下。


(2016年,房屋与建材类投诉量仍居第五位 图片来自全国消费者行业协会)


慢慢地,不少业主会找懂工程的朋友或者民间出现的“个体验房师”帮忙验房。


但是这类人“他出具不了报告,你把这么多问题提出来递交给开发公司,开发公司没有办法按照标准去整改,因为你提出来的问题不专业”。而验房公司出具验房报告,多以地方和国家住宅规范要求标准、中国国标建筑质量验收标准为依据,对问题进行专业描述,一方面作为递交给开发商进行整改的依据,另一方面可以帮助业主保存证据,走法律渠道维护权益。


随着市场不断开放,分工细化,验房师等新职业也会顺应市场需求而出现。王天勇认为:“其实第三方验房验的一般是一些细节性的问题,而不是倒不倒的问题,不能说只要房子不倒就说这个房子没有质量问题。”


第三方验房实际上是弥补了既有的五方主体责任监督制的缺陷。其实在工程施工过程中和验收环节,房屋质量已经存在制度监管。


2014年8月25日,住房和城乡建设部出台《建筑工程五方责任主体项目负责人质量终身责任追究暂行办法》,明确指出,建筑工程的具体责任人为勘察项目负责人、设计项目负责人、施工项目经理、建设单位项目负责人,以及总监理工程师。2015年3月6日又出台“四个规定”,进一步完善建筑工程五方责任主体项目负责人质量终身责任追究制度。在“五方主体”中对质量进行监督管理的监理方同样也受雇于房地产开放商,其监督效果受到质疑。


“我跟你每天见面,抽根烟,吃个饭,一天两天,一个月两个月,熟了,你说我怎么监督他?”一位业内人士透露。而国家监管部门——工程质量监督站这一道“最后防线”采取的则是抽检方式,不能面面俱到,依旧无法填补监管的空白


两次遭到殴打,当被问道是否会辞职时,福美装饰工程有限公司的验房师李先生回答,不会,因为市场确实很广阔。


“验房师被打的背后恰恰说明这一行业有生存的必要,正是业主利用验房师的专业知识很好地抗衡开发商的忽悠了,才使开发商异常恼怒,从此忽悠不了业主了。”中山大学法学院老师刘华称。



3.

>>>“鸡蛋里挑骨头”?<<<


据媒体9月13日报道,在佛山南海桂城“中海繁华里”楼盘,验房师李先生为业主查验新屋时,被开发商施工人员威胁,离开时又遭4名男子围殴,导致耳膜穿孔


验房师的人身安全问题在中国验房行业发展的十年多里始终屡见不鲜。从事验房三年的验房师梁志达说:“既然到开发商楼盘里‘找茬’,那么相关的物业人员或工程部人员难免会质疑验房师的资质,或者发生一些‘不愉快’的思想碰撞。” 


(验房师会在出现质量问题的位置贴上小便条 由雷丽竹拍摄)


“验房师应该是帮助业主‘吹毛求疵’的人,但不是‘鸡蛋里挑骨头’。”针对验房师和开发商之间冲突的原因,王天勇副教授进一步解释:开发商支付工程款让建筑公司修建楼房,建筑公司如果不按图纸施工,或者施工工艺不达标,那就要整改,甚至返工,费用由建筑公司自行承担;但如果出现质量问题,购房人只会找开发商,开发商要对房屋质量负全责。


中原地产项目部总经理黄韬透露:“有时装修或者交楼时的规定是有争议的,但只要业主一签字,开发商就处在了道理和主动权上的有利地位,这就是我们所说的‘潜规则’。一些不负责任的开发商,出现问题后拒绝整改,因为它认为你客户签字承诺了,开发商就可以不负责任,实际上这有可能涉嫌欺诈。”


这种所谓的“潜规则”,实际上保护了开发商,在业主收楼时开发商可以避免节外生枝。而验房师实际上形成了对开发商的利益抗衡,更一度被认为是业主与开发商尖锐矛盾的始作俑者。赵太宇坦言,一些开发商“恼羞成怒”,有时会暴力压制验房师,甚至偷走其工具箱;也有试图“暗箱”交易,拉拢验房师的。验房师李先生表示,很多验房师因为人身安全问题最终离职,“留下来的都是比较坚定的”。


这些留下来的验房师每天面临着如何处理与业主、开发商之间关系的问题。梁志达建议,在遇到问题时利用验房工具和相关标准将问题描述清楚,并出具相关报告,让开发商“无可反驳”,同时与业主一起进出小区。


他相信在媒体的曝光下,开发商会规范自己的行为,此类伤害验房师人身安全的事件在未来发生的几率会更少。验房师李先生则认为,杜绝此类现象最为有效的办法,应当需要一整套从施工环节的监理到开发商售后服务的完善的制度


相比上世纪七八十年代,如今房屋主体结构等重大的质量问题越来越少,细节性问题却越来越受到购房者的重视,如墙体出现龟裂,楼板高度不齐,墙体不隔音,卫生间厨房漏水,下水道不通等,这些都会导致居住的舒适性降低,影响正常生活。值得注意的是,开发商和验房师的关系正在悄然发生变化——为了追求品牌知名度和公信力,房地产开发商的房屋质量及服务意识日趋增强,有时甚至主动邀请验房机构到楼盘查验,或者请验房师为他们做培训,了解验房的相关知识



4.

>>>灰色身份<<<


在市场上,提供验房服务的机构主要分为三类:一是明确以“验房咨询”名目在各级工商部门注册登记的专职验房公司,全国范围内已有超过400家,普遍规模不大,检测设备齐全,人员技术优势强,因此收费也较高,一次检测少则四五百元,多则上千甚至上万,目标客户偏向中高端群体;二是兼职作业的监理公司、质检机构、房产中介、物业管理部门,验房人员和验房业务多属挂靠性质,结构松散,收费相对低廉;三是家装公司,低收费甚至不收费,希望借此与业主达成良好关系促成装修业务的签单。“所以现在很多验房师都是兼职的”,验房师李先生说,这些多是监理工程师等建筑行业相关人士。


验房市场参差不齐,而在国家住房建设验收标准中,关于房子的验收过程涉及到十几个领域的专业知识,住房和城乡建设部的相关负责人表示,“凭单个验房师掌握的知识面,对房子进行全面可靠的验收是很有难度的”。



(验房前,一般需要与业主先签订委托书 由雷丽竹拍摄)


截至目前,验房师尚未列入劳动和社会保障部公布的国家职业;验房市场上的“职业证”,也只是人社部中国就业培训技术指导中心颁发的CETTIC《职业培训证书》(房屋查验咨询师)。根据《职业教育法》的有关规定,该证书可以作为培训学员从业的凭证;也可作为申请职业技能鉴定时,接受过相关职业资格培训的证明。但是,国家住建部对此并不认可。


资深验房师丁渤透露,“民间验房师”一直在为职业合法化努力,但尚未得到相关部门审批。在这种情况下,验房师的身份更接近于“咨询师”,他们无法开具具有法律效力的验房报告。一旦业主发现房屋有质量问题,将开发商诉诸法院,验房师通常需要陪同出庭,但法院一般只认可来自政府部门的专业检测机构的检测报告。


这样看来,这盘验房大餐,到底是“牛排”还是“鸡肋”?


对此,苏鼎房地产研究所所长宋坚表示:“我可以肯定地说,现在验房师所拥有的装备,对主体结构没有任何发言权。老百姓最关心的主体结构,也就是在布钢筋、打灰的时候,没有第三方监理或质监站把关是绝对不行的。作为验房师来小打小闹缝缝补补倒是可以。”


验房师市场走俏,但对于其灰色身份,宋坚认为,装饰行业其实更加适合配备专业的验房师。“这对提高验房师的待遇,对其身份资质的证明化,对未来装饰公司的审查资质都有利。”现实是,购房者往往选择知名度高、公信力和口碑不错的验房机构,或是找身边学建筑的朋友帮忙检查新房,一般只能通过目测验房过程、所用工具等来推断验房师的专业能力。



5.

>>>民间验房亟待规范<<<


验房行业井喷,迟迟不到,行业规范的不完善与制度漏洞是其中不可忽视的原因。


验房师行业协会——中国验房师管理协会,由验房服务业相关的专家学者、工程师和企业家等在香港注册成立。2008年7月,中国验房师管理协会向社会公布了国内首个《验房师作业标准暨道德规范》,标准中对验房师的操作规范、收费标准以及职业道德操守都做了详细的规定和说明。


实际上,该协会本身的资质也存在争议。新快报2008年6月一篇名为“中国验房师管理协会是假的,交钱就可当‘验房师’”的报道,质疑“中国验房师管理协会”资质,称其大量颁发“中国注册验房师资格证书”和“中国注册验房师执业资格证书”,而国家住建部表示此类证书并不具备法律效力,资深律师称该协会及相关“验房师”涉嫌诈骗。至今,该协会颁发的“注册验房师执业资格证书”、“中国注册高级验房师”等仍然被验房行业作为验房师的培训和资格认证。


验房师在考取资格证的过程中需要接受培训。中国验房师管理协会的官方网站“中国验房网”显示,该协会开设了房屋查验咨询师特训初、中、高级课程,报考中级房屋查验咨询师的价格为3800元,最后由国家人力资源和社会保障部中国就业培训技术指导中心颁发CETTIC《职业培训证书》(房屋查验咨询师)。行业协会属于我国《民法》规定的社团法人,是我国民间组织社会团体的一种,即国际上统称的非政府机构。而明年元旦生效的《中华人民共和国境外非政府组织境内活动管理法》规定:境外非政府组织在中国境内不得从事或者资助营利性活动、政治活动,不得非法从事或者资助宗教活动。


(人社部中国就业培训技术指导中心颁发的《验房培训证书》 图片来自网络)


行业协会也并未起到制约和保障验房行业有序发展的作用,市场上验房师的专业水平良莠不齐,收费标准或规范并不明晰。


业主在寻找验房师时,往往抱有“中级的、高级的或专家级的验房师更好”的心态。记者了解到,中级验房师是按正常价格收费,高级验房师则加收500元,而专家级的验房师需要加收1500元。王青宏指出:“对我们第三方验房公司来说,其实中级高级都是差不多的,这只是购房客户的一个心理需求。” 验房师所谓的分级并非完全依据其资质与能力,而购房者也无法掌握足够的专业信息去判断,这就可能给了一些验房公司借此牟利的机会。


在工商注册信息中没有验房资质,却又在经营验房业务的“兼职验房公司”、“挂靠验房公司”并不鲜见。广州市火眼金睛验房公司是广州市新蓝德房地产咨询有限公司(下称新蓝德)旗下的品牌,其在工商局登记注册的信息为广州市新兰德物业管理有限公司,经营范围不包括验房相关的业务。


王青宏向记者透露:“它过去是做物业管理,后面又是做室内空气检测, 现在又做验房,又是装修监理。”有些公司打着“验房师”的旗号,实际上做的是卖建材、搞装修甚至是看风水的业务。腾讯大辽网于16年6月转载网络论坛上关于“‘免费验房’是圈套 网站+装饰公司带头坑爹”的文章,披露了装饰公司打着“免费验房”的旗号进行宣传推销活动的行为。


至今,国家劳动部和建设部对验房行业都没有明确的管理规定


“这个行业发展到现在,在房屋验收规范和行业自律上已经有所进步”,赵太宇希望,一方面可以争取验房职业的合法化,另一方面,职业规范和制度的建立只能先由行业内部来推动。


王青宏告诉记者,16年11月份将预计举办中国验房师高峰论坛,邀请验房师、建筑行业专家、经济学家、媒体等,共同探讨行业问题、规范和发展。


(封面图来自网络)



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特约记者 伍瑞冰 赖乐

谷河记者 雷丽竹

微信编辑 邢璐