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2381!2811!4001! 于洪新城地价完成三级跳直奔6000!

栋察楼市 2019-07-10 14:32:06

汪河路北3号地块示意图


2017年12月可谓是沈阳土地市场的“土拍月”,热点地块频繁推出,亮点地块一个接着一个。与此同时,在城市中心区域地价频频破万的同时,二环外起拍价也破4000。


据365淘房统计,截止到2017年12月13日,于洪新城共计出让3宗地块,三宗地块的起拍价分别为2381元/建筑平方米、2811元/建筑平方米、4001元/建筑平方米。板块地价上演三级跳。对此,365淘房对汪河路北3号地块进行实探,带来第一手资料。


地块基本情况


于洪新城4万平地块出让 需全装修


纵观2017年的土地拍卖市场,当属于洪、铁西两个区域供地较多。继9月15日于洪新城出让一宗地块后,12月13日、12月21日,板块内将再次出让两宗地块,首先,笔者带大家一同走进汪河路北3号地块。


通过实地勘探,365勘地小组找到该宗地块的所在位置。该宗地块南向为中瑞北欧云墅,东侧距离南阳湖二街较近,西至24米规划路,北向为细河南路。从目前来看,地块周边围挡已经立起,处于净地状态。



视频为 汪河路北3号地块实景


地块实景 365淘房/摄


从公开资料上显示,该宗地块坐落于于洪区于洪新城,占地面积42180.28平方米,用地性质为居住商业,容积率不大于2.2,大于1.0,商业比例不大于12%,住宅70年,商业40年,起拍价格为4001元每建筑平方米,起拍总价3.71亿元。


另外,据公开资料显示,地块备注条件有以下要求:


1、该地块出让面积以实测为准;


2、具体规划指标详见《规划设计要点》;


3、按照建筑产业化要求建设,项目整体预制装配化率须达到30%,商品住宅须实行全装修。





视频为 地块旁中瑞北欧云墅项目实景


2017年1月、9月于洪新城拍卖的两宗地块中瑞北欧云墅、

美的盛堂项目实景 365淘房/摄



视频为 地块旁美的盛堂项目已经动工 


2381、2811、4001 一年板块地价三级跳

据365淘房统计,截止到2017年12月13日,于洪新城共计出让3宗地块,三宗地块的起拍价分别为2381元/建筑平方米、2811元/建筑平方米、4001元/建筑平方米。


其中2017年1月11日,汪河路北2号地块起拍价为2381元/建筑平方米。最终中瑞鼎峰以2740元每建筑平方米竞得,总价1.87亿元,溢价率15%。


2017年9月15日,汪河路南1号地块被美的地产以5500元每建筑平方米的价格成交,共计7.74亿元,溢价率95.66%。


如今,汪河路北3号地块起拍价直接破4000,也让业内人士纷纷猜测地块的成交价、竞买人及溢价率。


地块距离南阳湖二街较近 365淘房/摄


周边品牌云集  利弊特点显著


从目前来看,地块周边品牌云集,同类化产品较多,未来竞争激烈。


地块周边不仅有深耕板块多年的恒大、碧桂园、阳光100、兄弟地产等房企,更有新进驻板块的万科、保利、美的等众多品牌。


地块配套以周边社区底商为主 略显不足 365淘房/摄


板块内在售产品除高层外,还有众多品牌针对改善、高端客群推出的产品,例如:阳光100凤凰湾大平层产品、中瑞北欧云墅情景电梯洋房、万科四季公园的洋房产品、碧桂园银河城大平层及别墅等产品。


从目前来看,地块优势弊端特点十分显著。优势在于地块地处于洪新城,大型房企在配套的打造方面更有心得;于洪新城近年来商品住宅销量猛增,常住人口越来越多,底商等配套愈发成熟;南阳湖大桥、云龙湖大桥作为桥梁交通能够缓解区域交通压力,促使区域内人们快速到达浑南、苏家屯等区域。


地块周边300路公交实景 365淘房/摄


从弊端上看,地块距离地铁九号线汪河路站距离较远,目前地块周边公共交通还不够成熟;地块出行主要干道(南端阳光路、北端沈辽路)在高峰时间段易堵车;目前地块周边缺乏名校,重点学区资源匮乏。


因此,从目前来看,地块的产品是吸引购房者的重中之重,也将是项目能够热销的关键所在。12月13日,365淘房将对地块拍卖进行现场直播,敬请关注。


延展阅读:2017年仍有15宗地块待拍,详情如下


12月13日出让四宗地块

12月7日“自贸区核心地块”浑南高铁街西地块出让公告(该两宗地块延期至12月13日)

12月13日于洪区汪河路北3号地块起拍价破4000元 不设上限


12月21日出让4宗地块

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12月27日出让6宗地块

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12月29日出让1宗地块

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延展阅读:【9月15日】美的以单价5500元竞得汪河路南1号地块 溢价率95.66%


 唐成亮 投资开发总监


9月15日,2017年于洪新城板块首宗地块出让,地块因竞配建、最高限价等因素引众人广泛关注。


最终,宗地编号YH2017-06,地块名称汪河路南1号地块,被美的竞得,成交价格每建筑平方米5500元的价格,共计7.74亿元,溢价率95.66%。美的投资开发总监唐成亮表示:地块规划为高端洋房,未来美的仍然有拿地计划,美的既然来到沈阳,就一定会深耕沈阳,预计很快动工。


汪河路南1号地块示意图


此前,365勘地小组对该宗地块进行实探,地块南至汪河南路,东侧紧邻沈阳恒大绿洲9期,西用地界限,北至20米绿化用地。从目前来看,地块周边围挡已经立起,处于净地状态。


地块航拍实景


从公开资料上显示,该宗地块坐落于于洪区,占地面积70346.6平方米,用地性质为居住,容积率不大于2.0,大于1.0,商业比例不大于10%,住宅70年,商业40年,起拍价格为2811元每建筑平方米。


地块基本情况


从地理位置上看,地块距离浑河较近,坐享浑河自然资源的同时,也能给生活增添很多健身休闲之地。从周边配套上,从地块步行5分钟左右可到达最近的公交站,104、170、300等公交可将人们送达至沈阳站西广场、兴隆大都会、生日城等西部城区重要商圈及街路。


从商业配套上看,地块周边已交付社区底商可满足日常生活所需,另外距离地块最近的永辉超市、碧桂园银河城商业街、阳光100凤凰街等大型商业街区也可满足人们日常的生活需要。


地块土地平整 为净地出让 365淘房/摄


而从教育医疗等配套上来看,地块周边有已经开始运营的金豆豆幼儿园及一些社区服务中心。而从目前来看,板块仍需要大型的教育资源、医疗机构提升板块内人们生活的舒适度。


地块周边品牌云集,不仅汇聚阳光100、碧桂园、恒大这样深耕板块内品牌房企,更有中瑞鼎峰、万科、保利等进驻板块的后起之秀。


目前,板块内在售产品除原有的高层产品外,更有阳光100凤凰湾推出的改善型大平层产品、中瑞北欧云墅情景电梯洋房、万科四季公园的洋房产品、碧桂园银河城大平层及别墅等产品。所以从目前来看,未来竞争激烈。


本次报名企业

招商局地产(北京)有限公司 07
沈阳澳海房地产开发有限公司 08
营口碧桂园置业有限公司 21
沈阳保利和鸿房地产开发有限公司 33
沈阳万科美好家商贸有限公司 55
沈阳金地恒耀房地产开发有限公司 66
沈阳融辉居业房地产开发有限公司 89
中海地产集团有限公司 98
沈阳美的企业管理咨询有限公司 99


延展阅读:【1月11日】中瑞溢价15%拿北欧云著北地块(汪河路2号地)


1月11日,沈阳土地市场迎来年度首场拍卖,一宗来自于于洪新的住宅用地顺利成交。最终,宗地编号YH2016-23,地块名称于洪区汪河路北2号地块被66号牌持有者中瑞鼎峰以2740元每建筑平方米竞得,总价1.87亿元,溢价率15%。


根据沈土拍公告,该宗地块宗地编号为YH2016-23,宗地名称为于洪区汪河路北2号地块,土地坐落于沈阳市于洪新城。该宗地块占地面积为32512.8平方米,容积率大于1.0不大于2.1,建筑密度不大于35%,绿地率不小于35%,商业比例不大于7%。该宗地块规划用途为居住商业,其中居住用地出让年限为70年,商业用地出让年限为40年。

该宗地块起拍价格为2381元每建筑平方米,起拍总价为1.6亿元。根据实地勘探,我们确定地块位于于洪新城南阳湖二街与汪河路交汇处西北角。

 

地块实景

于洪区再推地块 或将再次引发抢地

 作为2016年沈阳土地市场供地大户,于洪区不仅年成交土地块数最多,成交面积也名列沈阳第一。2017年伊始,于洪区再度推出地块,似乎也预示着2017年于洪区并不会放缓供地的节奏。

目前,于洪新城内已经集合了碧桂园、恒大、万科、益格豪尔、阳光100等众多品牌开发企业,而距离该宗地块较近的项目有中瑞北欧云著、沈阳恒大绿洲九期、滨河湾、新加坡花园、宏发英里、碧桂园银河城、益格清水湾,各项目主打刚需产品,并包含一些洋房、大平层、别墅类产品在售。

目前,区域内高层清水房价格在6500元/平方米左右,高层精装房价格在7000元/平方米左右,多层产品起价为4280元/平方米。区域内目前由于产品系不同、位置不同、房企不同等因素,同品类房源的价格存在着一定的差距。

 该宗地块紧邻中瑞北欧云著项目,位于项目北侧,倘若该宗地块被其他房企顺利竞得,那么对于中瑞来讲,未来的处境或将有些尴尬,项目南侧紧邻恒大绿洲九期,倘若南侧再度迎来大型品牌开发商,那么中瑞北欧云著将处于“腹背受敌”的境地之中。

地块周边在售楼盘

地块利弊共存 产品将成关键

作为于洪新城中稍稍偏离核心位置的地块,该地块利弊共存,其所开发的产品与售价或将成为能否成功开发的关键。

有利方面,地块地处于洪新城板块,拥有诸如碧桂园、恒大、万科等品牌房企入驻,大型房企在配套的打造方面更有心得;于洪新城近年来商品住宅销量猛增,常住人口愈来愈额多,底商等配套愈发成熟;南阳湖大桥、云龙湖大桥作为桥梁交通能够缓解区域交通压力,快速抵达浑南、苏家屯等区域。

不利方面,地块距离沈阳地铁九号线汪河路站距离较远,目前地块周边公共交通还不够成熟;地块出行主要干道(南端阳光路、北端沈辽路)在高峰时间段易堵车;目前地块周边缺乏名校,重点学区资源匮乏。

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