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代持分支科技树 #1615

水库论坛shuiku 2019-01-04 20:52:57

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即日起,会在文章结尾增加一个栏位:今日笋盘推荐。

2017年11月8日起,文末增加深圳0首付,负首付房源。

以下为正文:

代持分支科技树 


代持分支科技树 #1615

 

昨天发了《代持操作手册》,后来某库友给我打了电话。并给了一定的补充意见。

“根据目前最新政策和实践更新”,有一些分支科技树。 

 

 

一)上产证

 

控制“代持”的上上之策,是你自己也上产证,直接控制。

 

目前部分城市,例如重庆,它是不限购的。

不限购的意思,大业主A,和代持人B,可以一起上房产证。

并且可以约定份额。

 

 

可惜的是,目前绝大多数银行,对于“贷款申请人”有一定的份额要求。

A占99%,B占1%,这样是没法贷款的。

最小的要求,似乎是A占70%,B占30%

(银行对A的征信没有要求)

 

自己上产证”是极大降低代持风险的釜底抽薪之计。

 

 

 

二)买卖合同

 

“代持控制”第二件大事,也是上篇疏漏没写的。

是叠“买卖合同”。

 

具体说,B代持物业之后,立刻再和你签一个“买卖合同”。

B按照原价100W元,再将房子卖给A。

 

这样,房子就有很大的安全性。

网签之后,房屋立刻就被锁定。

 

如后台留言,有无数无数人问,“万一代持人挂了怎么办”。

你这么关心代持人,要么就给他买一份人寿保险。

要么就干脆叠一个“买卖”上去。


 

买卖的原理是这样的;

1)任何纸质合同,在法律上都是有效的。

2)网签合同,每三个月都需要“续签”一次。

 

和房产证的原理一样,“网签”可以对抗第三人,可以防止一房多卖,可以避优惠税率。因此你有能力,还是建议网签掉。

网签“续约”在中介处就可以操作。上下家业主都不需要到场。

 

只不过,一份持续五年“不断续约”的合同。又迟迟不过户。

在监控系统里看起来,始终都是怪怪的。


网签合同,还有一个缺点。

既然是网签,就要求“购买方”具备限购资格。

这本身就是矛盾的。我能过限购,还让你代持干什么。

因此网签只能签给你的父母C。这也是“叠买卖”不常见的原因。

  


库友提醒,此处还需补充一点技巧。 

  • 所有的“代持”文书,无论是付款,代持,出售。一切文书都需要“代持人配偶”签名。以免争议。

  • 买卖合同,因涉及“代持人挂了”考虑。还需要代持人的父母,子女,各关联继承人签字无异议。

 

 

 

三)信用卡

 

控制“代持人”的第三个方法,是以B的名义,办大量的信用卡,信用贷。

装修贷,月供贷,税费贷等等。

 

当你需要购买燕窝的时候,自己不要付。让B“代刷卡”。把B的卡内额度刷空。B就欠了银行几万元。

 

叠加信用卡,信用贷,是追加债务轻巧有效的办法。

轻易可以做到“负权益”。

 

 

 

四)借记卡

 

你必须要控制代持人B一张借记卡。

 

经恰空提醒,目前上海“非直系亲属”,可以代办跑腿,代办审税,过户,但是“非直系”有二件事是不能做的。

1)网签购买

2)收款

 

目前的资金监管非常严格。无论是买房,还是卖房,或者银行发放贷款,只能直接汇入“房东”B的借记卡


 

在这种情况下,你必须控制B的一张借记卡,包括但不限于:卡片,密码、网银U盾、注册手机……

 

本段信息,在《网签和贷控#2310一文已有展开。不再赘述。

 

 

 

五)利益的分配

 

在前文中,我们说到“代持”会损伤到代持人的首房,首贷资格。契税也有损失,因此需要赔偿。

 

赔偿的规则,通常是;

1)现金利润的10~15%

2)有一个保底

3)有一个保时

 

经沟通,绝大多数的业内人士,倡议“按月付费”。

理论上,“卖出时”结算利润20W。

实际上,最好你每个月,给代持人4000元。好消息要高频小幅激励。 

 

而且,最终当你房子卖掉,利润结算的时候。

应给予代持方,略高于约定的报酬。意外和惊喜

 

做任何事,都要控制“期望值”。并且最后略高于“期望值”。

给客户一个惊喜,他才不会事后嫉恨。也不会很多年以后再翻出来,再找你麻烦。

  

 

说一下“代持”的时间。

代持周期一般不超过五年。

 

五年,一方面是因为“增值税”,满五或者不满五,税费可以差很多。

另外一方面,“五年”也是一个阈值。

 

房价始终是在涨的,虽然我们科技树中说,可以不断追加“加按揭”。

可是追加抵押这种事,是有极限的。

到了后期,不仅繁琐不堪。而且很伤兄弟和气。

 

 

一方面,人是不停会变的。

你仔细想一想,五年之前,形影不离的好友,现在还有几个紧密联系。

闺蜜天各一方,同学高度分化。

 

泡在“楼市”的人,他的财富是急剧增长的。

财富增长的一个副作用,你每隔五年,就会换一批朋友。A8彼此谈得来。

旧伙伴疏远了,再继续代持也不合适。

 

因此代持一般满了五年,就要考虑抛出,换筹,利益结算。告一段落。

 

昨天留言,有大量的网友担心,“30年按揭,万一房票挂了怎么办”。

他们这都是“用家”的角度,好比文学小说,总是写30年房奴不敢消费,不敢饱腹。

 

真正的业内人士,不是这样考虑的。

我们都很清楚。代持“截断”周期,一般也就五年。健康长寿。

 

 

 

六)转代持

 

上一篇文章,最后一句话是:“亲,其实我也是代持的”。

 

这就牵涉到了一个“转代持”的问题。

转代持是一个巨大无比的市场。

 

 

譬如说,有一个人B,他买了一套房子1000W,内含700W贷款,账面价值300W。

这样一个“300W”的资产包,其实是可以不停转手的。

 

  • A完全可以以400W的价格卖给C

  • C以500W的价格卖给D

  • D以600W的价格卖给E……

 

在这样整个“交易流程”中,它实现了几件事。

1)完全没有交易税费

2)完全没有限购限贷,而且也有一定的杠杆

3)高频流动,一个月可以交易数次

4)可以衍生更复杂的金融结构

 

 

例如,A花了300W的首付,让B代持,构建了这样一个“资产包”。

A转手400W卖给了C。

 

然后C说,“我连400W都拿不出”。

C:要不这样吧,我给你150W现金,我再欠你250W,按1%月息计息。然后B的月供我来接。

A想一想,同意了。

 

 

这是一个奇妙无比的金融结构啊!

充分展现了自由经济,奥派交易的互惠思想,实现伟大的dT>0

 

  • A收回了一半投资,并锁定利润和1%利息

  • C实现了低首付,高杠杆

  • B老老实实继续拿它的劳务费

经营权和所有权的分离。

 

 

我们看多军内部交流,常常有“今年2N”,但是既不离婚,也不含辛茹苦地抵押。

因为多军的内部,有大量这样的“代持单”。

 

大家都是同一个生态圈,都是同一个大脑和频率。

很多事,很容易沟通。往往只要晚上九点半,打个电话就行了。

 

“我最近很缺钱,我那套湖滨,你觉得怎么样”。

“还不错,贷款少了点”。

“要不你拿去吧,自己人交易,还省点契税”

“首付怎么办”

“先付200,剩下200,你一年之内给我”。

“OK,成交。但是我一年之后要做加按揭。到时候你得配合我”。

“没问题,借了银行,还付200吧。咕嘎嘎”

“明天秘书做份文件,你签一下”

 

象这样的交易,是高度地顺畅的。

几百万,上千万的买卖,打个电话就行了。

 

既不用付2%的中介费,更不用付近10%的税收给税官。

而且不受限购,限贷,限售,限价等诸多限制。

 

暗潮涌动之下,你又多了几千平米。

 

 

 

七)错误和勘正

 

此外,某库友指出了我昨天文章《代持操作手册》中的几个小错误。

 

1)抵押证目前收费80元,而不是40元。涨价了

2)北京是“不没收”产证的。过几个月就可以取回家。

3)最高额抵押,不是“不可再抵押”。这是二个概念。 

 

4)遗嘱也是需要补的。

5)银行目前有“债权论”的说法。哪怕你证明你是房屋权益的真正所有者,也不可以直接将房屋划拨到你的名下。

如果B不配合,就只能进行拍卖,然后拍卖款项划你名下。

6)抵押证的格式换了。

 

 

 

八)结语

 

某库友最后给了一句:“以上全错”。

有更简便的方法,可以绕过“代持”,完全转到你的名下。费用低,安全高,限制少。

 

我当然知道他讲的是什么。

只不过那种方法,资金效率不高。尤其对于长期受资金困扰,注重成本的人不适合。

 

亿客舒

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区域:江北区  北滨路品质大盘

小区名称:北岸江山 2015年建成 

建筑面积:120.26平米

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小区名称:华润中央公园  2013年建成 

建筑面积:128平米

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楼层:2/33  3梯3户。清水房,名义2楼,楼高有6楼左右,同面积便宜20万左右

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房源三:半山华府

区域:江北区  北滨路品质大盘

小区名称:半山华府  2012年建成 

建筑面积:122.64平米

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楼层:4/30   2梯4户。清水大三房两卫。满两年 。通风效果好 ,户型好,大阳台,同面积便宜10万左右

首付:65万

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税费:大概2.5万

物业:重庆鹏润物业管理有限公司,物管费1.8元/平。

中介费2% 按揭服务费1.5%

半山华府公交路线:401路、863路、127路环线、617路、122路、123路、810路、813路、813A路、630路、631路等多条公交线路可到达主城各区公交线路:401路(北滨路-重庆饭店)、863路(金源-半月楼)、127路环线(金莎水岸-大川)、617路(金源-融科蔚城)、122路(重庆北站-小什字)、123路(鸿恩寺公园-桥头)等(金源路站),目前市场售价12900/平左右,采取民宿运营回报更高。



房源四:东方港湾

江北区 东方港湾 8折笋 低于市场价20万

板块:江北区

面积:143.9平米

售价:135万

单价:9381元

户型:三室两厅两卫

朝向:东南

房龄:2007年

楼层:共29层

装修:精装修

电梯:有

交通:

轻轨:5号线(修建中)

公交:石门齐祥灯饰站、东方港湾站、中渡口站等。

学校:

幼儿园:东海岸幼儿园、重庆爱绿北滨幼儿园等;

小学:重庆市江北区滨江小学、和济小学等;

大学:重庆医药高等专科学校等。

周边配套:

超市:重客隆超市(大石坝连锁店)、新世纪超市(大石坝店)等;

餐饮:巴渝尚宴大酒楼、子云腾甲鱼馆等;

医院:重庆市肿瘤医院、张氏骨科等;

银行:中国银行、中国农业银行、中国工商银行等

首付:47万

贷款金额:88万

中介费:2%,税费3%,按揭服务费1.5%客户自理

推荐理由:

1、生活配套设施完善,周边生活便利,出行方便。

2、房屋结构合理,采光充足,视野开阔。

3、小区绿化率高,生活舒适安全。

4、小区最好的龙头位置,有超大型阳台,可以观江景。


房源五:阳光100

秒杀房,正看江无遮挡视野好

重磅:9.5折优质房源,低于市场价10万

南岸区:南滨路独特地理位置

小区:阳光100

 2室2厅1卫

建面:95平米

电梯房:3楼共层30

正看江,视野好,

外地客户首套贷款,63万首付44万, 中介费2%税费3%按揭费1,5客户自理

交通,375-等轻轨10号线正在建设,

配套:就读上新街中学小学,滨江路夜景

房源六: 长安麒麟公馆

楼层:3/31

户型:3房+入户花园,送大露台可做花园  

面积:124

楼龄:2010年

售价:155万

单价:12500

税费中介费自理

产权情况:证在银行,业主自行解压

本小区真实成交单价14000以上,此套单价仅12500

正规3房2厅,大阳台,大厨房,带入户花园,送大露台可做花园   采光佳

全款客户优先 ,银行6成可贷款80万左右。(首付75万 )清水房  小区环境好!该小区共有7栋楼  

推荐理由:

【小区环境】 小区环境优美,人文素质高,物业管理完善,小区治安好,属于低密度社区,非常适宜居住。

【周边配套】 

超市:新世纪超市、重百超市、永辉超市、苏宁电器等。

银行:中国银行、招商银行、工商银行等,

酒店:长度假日酒店、阿兴记大饭店、阿富尔酒店。

娱乐餐饮设施:肯德基、大队长火锅、嘉禾影院、帝豪KTV、龙头寺森林公园、北城天街等观音桥商圈的配套设施。

周边学校:龙塔实验学校,新村小学.同创小学.洋河小学.鲤鱼池小学等


房源七: 海棠晓月A区

楼层:10/32

户型:3室2厅2卫大阳台

面积:145

装修:精装修

售价:140

单价:9600

满两年,中介费税费自理

产证说明:证在手,不用考虑解压问题

首付金额:(贷款参考)

首付3成,预计贷款85万,首付55万

推荐理由:

1、正规3房,大厨房,采光佳,稀缺户型

2、南坪浦辉试验小学,玛瑙小学,南坪中学,珊瑚幼儿园,七彩幼儿园,工商大学,南坪中学;

3、周边配套超市:永辉市,新世纪超市,中百仓储超市、交通:公交车:373、368 、371、376、354


房源八: 金科廊桥水乡

楼层:1/5

户型:4房带地下室,带大花园

面积:310

楼龄:2011年

售价:160万

装修:清水

单价:5400

结构:板式

税费中介费自理

首付金额:(贷款参考)

首付3成,预计贷款140 ,首付20万  

产证情况:证在银行,业主解压

未满两年,可等满两年交易过户,前期办按揭审批  18年1月份满两年,可节约10万税费

推荐理由:

1、正规4房带超大地下室,超大花园  大厨房,采光佳

2、交通:多条公交线路、直达轻轨、沙坪坝、江北等各区公交车

3、金科品质盘小区环境好,配套齐全

超市,便利店,农贸市场,健身器材等,生活配套完善。

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大深圳

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龙岗布吉超笋楼盘,地铁3号线大芬站!成熟社区,自带龙岗区一级幼儿园!

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佣金3%,税费按揭等交易杂费客户自理

小区楼王单位,正南朝向,精装修拎包入住,顶楼复式,超大创意空间!

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南山,白富美高帅富土豪金,高新科技上市企业云集地,深圳经济核心发动机

【小 区】:御***

【户 型】:3房2厅2卫

【面 积】:1**平

【性 质】:住宅

【装 修】:精装

【位置】:南山区红树湾站

【价 格】:1200万(评估1700万)

【首 付】:200万

【佣金】:3个点

税费按揭评估等过户杂费客户自理

客户基本要求:首房首贷,真实月流水6万以上

房子满两年,小区中间位置安静看花园,拎包入住!户型方正,跃式结构!小区楼下就是京基百纳广场,周边配套完善!


房三:负首付负首付,负首付,大深圳建仓!

高租金收益

所属商圈:布吉东站

物业:大都会

楼层:高层, 电梯

房龄:2012

梯户:2梯8户

面积:1**平

户型:3房

价格:365W 

贷款:330w30年+50W装修贷5年期

租金:1万

是否满二年:满2年

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地理位置:小区离布吉地铁口仅50米,双地铁3号线和5号线。小区正对面是深圳火车东站,交通便捷!小区前面是龙岗大道,出行方便,去罗湖,福田公交站必停此站!

过户费用30万全包(含个税,契税,资金监管垫资,高评高贷费,赎楼费,罚息等杂费)

中介费服务费  3个点

金融杠杆:

签定合同45天左右可过户到买家名下

过户后15天可rz80--100万

供楼一个月后可rz80--100万


房四:首付50万

大深圳首付50万,龙岗中心城第一豪宅!   8折笋!8折笋!8折笋!

物业:****

楼层:低层, 电梯       

梯户:1梯2户    

房龄:2008

面积:1**平           

户型:4房

价格:1000W         

贷款:950W

小区介绍:位于龙岗龙翔大道,三面环山,总建筑面积60万平米,一座社区的园林规模相当于一个世界之窗,是名牌地产商鸿荣源倾力打造的龙岗中心城片区第一豪宅!

周边配套:华润万家超市,岁宝百货,天虹商场,国美电器,世贸百货,龙城医院,龙岗区人民医阮

费用70万(含个税,契税,豪宅税)

不含:资金监管,垫资,高评高贷费,赎楼费,罚息等杂费

中介费服务费  3个点

此小区最新历史成交177平卖1300万!