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苏马荡,越来越多人的万州人想撤离......

万州圈 2019-09-10 15:22:05

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苏马荡,随处可见出售避暑房的广告。


“浪漫山小区单间配套,面积31平方米,底价出售。”“夏都D区精装房,朝向好,无遮挡,视野开阔,看百里林海,大产权,低价出售。”


曾经让人蜂拥而至避暑的湖北利川谋道镇苏马荡,如今已经有越来越多的重庆避暑客开始选择撤退。在各个小区,类似的出售房屋广告也原来越多。



   避暑客贴广告 亏本甩卖避暑房  


8月9日,记者在谋道镇沿途看到,沿着密布避暑房小区的迎宾大道两侧的电线杆和灯箱广告商,随处可见张贴有用A4纸打印的房屋出售转让广告,几乎各个小区都有二手房转让。


60岁的重庆万州市民刘先生说,自己去年8月在苏马荡购买了夏都休闲度假小区D区两套60平方米的避暑房,户型是两室一厅,当时价格为每平方3600元左右,一家人花几万元购买了简单家具家电后入住。但今年因为老人在万州生病不方便,于是想出售一套,价格好商量,甚至愿意损失几万元的家具家电费用,原价转让。


对于令避暑客头疼的谋道镇供水不足和时常停电的现象,刘先生介绍,小区地势稍低,停水概率不高,另外小区有蓄水池,可以解决基本的用水问题。而停电,随着最近利川当地加快修建供电设施,已经很少停电了。


另一位准备出售郡林雅苑的重庆市民则表示,自己在2013年就购买了48平方米的两室一厅避暑房,住了两年,现在准备以9万元的购买价格原价转让。


转让的路并不平坦,苏马荡一小区的重庆两姐妹在2013年8月以总价12.5万元买下一套避暑房,后添制家具家电,安装天燃气,花了1万多元。2014年家里突然出现变故只有变卖房子。当时楼市开始下滑,可以12万卖出,她们觉得要亏损1万多不划算,没有出手。结果在去年,降至10万也无人接盘。


对于原因,两人分析认为,两年苏马荡修建的避暑房太多了,加上楼市不景气,连开发商手里的新房都卖不出去,更别说业主手里的二手房了。


苏马荡,楼盘打折促销广告。



   避暑房共给过剩库存积压  


从2010年开始,经过6年的生长,苏马荡已经变成了中国楼盘最多的小地方。


记者沿着谋道镇马蜂坳到苏马荡景区的下关,这一条15公里长的公路两旁深山密林间,已经密布了上百个大大小小的避暑房项目,总体量早已超过300万平方米,总套数可能超过10万套。这些避暑房项目大小各异,有几万方或仅几千方的私房小盘,也有35万方甚至40万方的超级大盘,有花园洋房,别墅,也有电梯高层,但更多的是没有电梯的六七层楼梯房。


面对近两年内蜂拥上市的避暑房,项目个数多,层次参差不齐,产品同质化严重,营销渠道单一,市场已经显示出严重的消化不良。


香山别院小区的销售员小刘介绍,在苏马荡购房的主体基本是来自三个地方:重庆主城、万州和湖北武汉的市但面对每年有数万套避暑房上市,每年平均只能居住2个月的现实,来自三地的避暑客购买热情开始逐年下降。


对一个常住人口只有两三万人的谋道镇来说,如果将这十多万套住房卖光,那也基本上是一个灾难。作为避暑房,一般特点就是拥挤,一套房多的会有三代六七个人居住。


以每个避暑房平均居住4个人计算,十万套避暑房会带来三四十万人口,这对于现在连住有10多万避暑客当地供水供电就已经吃不消的现状来说,那是一个几乎无法完成的任务。


当地镇政府官员也表示,要让谋道镇一次性完成数十万人的供水基本不现实,现在每小时供水500万方已经达到极限。


记者了解到,虽然现在政府全力解决供水问题,但在苏马荡海拔最高的几个小区,停水依然时常发生,每天都需要出动消防车送水。


苏马荡海拔最高的几个小区不时会发生停水,每天需要出动消防车送水。



   包工头打赢官司拿不到钱 


面对已经严重过剩的市场,开发商开始降价跑路。在香山别院,销售员表示,该楼盘开盘4年,目前均价3400元左右,但对于5楼以上,面积42平方米的楼梯房,现在打特价,每套8.5万,均价2000元左右,但需要一次性付款。


在绿亭半岛,销售员小赖介绍,小区电梯房均价3400元,楼梯房均价2900元,“已经很便宜了,去前年均价都在4000左右,而且我们这里不停水不停电。”


虽然已经降价,但现在当地避暑房依然销售困难。当下本应是避暑的最高峰,记者在夜间驱车查看苏马荡,发现一些已经完工的小区,窗户亮起的灯光依然只是星星点点,入住率并不高。


曾经参与苏马荡避暑房项目施工的重庆包工头老周更是感受明显。去年4月,他在苏马荡杉王大道一楼盘承接小区的外墙装饰工程,带领20多名工人苦干3个月,结果施工结束,被开发商拖欠30万元工程款。


开发商负责人李某对他讲了实话:“小区现在建成水景洋房100套,楼梯房200套,但2014年只卖掉不到30套,而2015年只卖掉3套,资金实在周转不过来。”


开发商给他两个选择:要么挑三套房子抵债,要么去法院告。老周问了一下周边朋友,发现房子确实难卖,于是选择了后者,于去年11月将开发商告上当地法庭,当地法庭判决胜诉后,老周申请了强制执行,但至今依然没有拿回工钱,害得现在工人们天天扭到他费,妻子也与他离了婚。


入住率不高的新建成小区。



   产权始终无法解决  


记者了解到,卖房的避暑客增多,除了房市价格下行、库存多,更主要的原因也许还在于苏马荡避暑房的产权先天不足,在现存的上百个小区里,大多是小产权房。之前记者采访的几位卖房市民也明确告诉记者,这些房屋都没有产权证,虽然有的已经买了三四年,有的开发商宣称是70年大产权,但如果过户,依然只能买卖双方到开发商那里内部过户。


在绿亭半岛售房部,销售员小赖告诉记者,目前苏马荡的100多个楼盘中,有房屋预售许可证的只有6-8家,其中可能拿下产权的也许只有两三家。截至目前,苏马荡的避暑房还没有一个业主真正拿到产权证。


记者在苏马荡走访发现,当地的楼盘销售把拿到楼盘预售许可证都当成喜事,拿来做广告大肆宣传。


在苏马荡买避暑房,付款方式只有两种,一种是全款,一种是分期付款,不接受按揭,也不可能抵押,更不会用住房公积金。


在利川市凉雾乡一大型避暑房项目售房部,一售楼人员告诉记者,苏马荡的避暑房之所以不能抵押按揭和使用公积金,都是因为银行最清楚它们都是小产权房,不可能拿到产权证。因为一个合法的地产开发项目必须有建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证、国有土地使用证五证齐全。


看记者似乎不信,对方更是豪气与记者对赌:“你现在要是在苏马荡买避暑房能拿到一本房产证,我愿意输你一套房子。”


当地的楼盘销售把拿到楼盘所有权证拿来做广告大肆宣传。



   六年只有一宗涉及苏马荡出让地  


部分已经拿到预售许可证的楼盘会否拿到产权证呢?业内人士同样否认,这只是开发商玩的一个花招,开发商拿到预售许可证的面积往往非常小,但开发商将这个面积大幅扩大,导致整个小区同样无法拿到产权。


购房者要拿到房屋产权,所购买的楼盘土地就必须是招拍挂的出让土地记者查询利川市国土资源管理局的公开信息发现,从2010年至今,只有2014年4月13日,谋道镇光明村有一宗出让土地信息,出让面积为3036平方米,挂牌成交价59万元,用途为利川市逸清房地产开发有限公司开发地产项目逸清上府,除此之外在没有一宗涉及苏马荡的土地出让信息。这与苏马荡数百万方的开发量来说,几乎为九牛一毛。


在利川市国土局网站上,虽然没有更多土地出让记录,但国土部门在2015年的建设用地审批项目公示显示,国土部门曾经三次对谋道镇5个村的建设用地进行了审批,设计面积26万平方米左右。


也就是说,这些项目可能仅拥有建设用地规划许可证。没有产权证,对于购买了避暑房的避暑客来说,就是只拥有使用权,不能过户买卖,权益有可能得不到保障。


苏马荡,森林边的垃圾堆。


苏马荡当地村民介绍,在2010年前后,大量开发商私下与村民交易,用每亩六七万元的价格将村民的宅基地便宜购买过来当建设用地,当地政府曾试图对这些小产权房进行制止,还曾引发矛盾。


从2013年开始,当地政府尝到可以带动当地经济发展的甜头后,开始转变思路,默认了这种小产权开发模式,终于导致苏马荡避暑房过度开发局面。


对于今天大量购买了苏马荡避暑房的外地避暑客来说,何时拿到产权证似乎并不是一个着急的问题,但对于要卖房脱身的避暑客来说,却是一个大问题。


随处可见出售避暑房的广告。


当地政府工作人员表示,这么大的群体,政府肯定会想办法解决,目前,避暑客需要等待的只是时间。


综合:上游新闻