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62.58亿!龙湖&卓越夺得奉贤2宅地,楼板价超2万/平

直击上海 2019-01-10 02:15:40

今天(11月14日),奉贤南桥镇有2宗宅地进入竞价环节,这两块地均采用挂牌形式出让。


现场仅有3家企业参与竞买,仅1轮报价后,奉贤区南桥镇25-01区域地块被001号竞买人(卓越)以202582万元收入囊中,楼板价21042元/㎡,溢价率0.2%。


奉贤区南桥新城15单元06A-03A、10A-03A区域地块,仅龙湖一家房企报名,最终被龙湖以42.3亿元底价拿下,楼板价23000元/㎡,溢价率0%。


奉贤区南桥镇25-01区域地块

(奉贤区南桥镇25-01区域地块)


四至:东至杨王路,南至旗港路,西至光宾路,北至杨顺路

出让面积:60173平

起拍价:202182万元

起拍楼板价:21000元/平

容积率:1.6

用途:普通商品房

成交价:20.25亿元

成交楼板价:21042元/平

溢价率:0.2%

竞得方:卓越

成交时间:11月14日


出让条件

1、公共服务设施:地块内应设置建筑面积不少于总建筑面积10%(计9628平)的公共服务设施;

2、本地块内中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的60%,计57766.08 平以上;

3、绿地率为 35% ,绿化面积不小于 21060.55 平,集中绿地率不少于用地面积的10% ;

4、保障性住房建筑面积应占该出让宗地规划总住宅建筑面积的5.0 %以上,计4813.84 平方米以上;

5、全装修住宅建筑面积应占总住宅建筑面积的30.00 %以上(不包含保障性住房等),计27438.89 平以上;

6、出让宗地建设项目在交付土地后 11 个月内开工,在交付土地后 47 个月内竣工;

7、装配式建筑面积的比例为100%,建筑单体预制装配率:建筑单体预制装配率不低于40%或单体装配率不低于60%;

8、受让人应当按出让年限自持建筑面积不低于15 %(计13719.45 平以上)的住宅物业,按出让年限整体持有公寓式酒店物业;


周边项目




地块周边在售的新项目不多,仅佳兆业8号一个,位于地块北部。

佳兆业8号:二期待售,位于钜庭路99弄,将推房源建面约89㎡-119㎡。前一期推出的精装89平2+1房,1梯2户,单价16000—17000元/平。

杨王苑:二手房显示,地块南侧的杨王苑均价为16452元/平,小区建成时间为2010年。


区域及交通



地块的西侧,一条在建的金海公路,是奉贤区S4高速东侧的一条南北向交通主干道,南起海湾旅游区,北接虹梅南路越江隧道至中环线,不仅南北向贯穿整个奉贤区,同时也与市中心城区相连接,是奉贤交通大动脉之一。地块距离最近的上海绕城高速约1公里左右,可沿着绕城高速快速通达沪金高速、浦星公路等。


奉贤区南桥新城15单元06A-03A、10A-03A区域地块

(奉贤区南桥新城15单元06A-03A、10A-03A区域地块)


四至:东至金二路,南至汇三路,西至金碧东河,北至北行村河;

出让面积:92012.3平

起拍价:423257万元

起拍楼板价:23000元/平

容积率:2.0

用途:普通商品房

成交价:423257亿元

成交楼板价:23000元/平

溢价率:0%

竞得方:龙湖

成交时间:11月14日


出让条件

1、地上建筑限高60米、住宅套数下限为1534套

2、该地块内应设置建筑面积不少于总建筑面积10%(计18402平)的公共服务设施;

5、配建保障性住房建筑面积应占该出让宗地规划总住宅建筑面积的5%以上,计9201.23平以上。

6、全装修住宅建筑面积应占总住宅建筑面积的50%以上(不包含保障性住房等),计87411.69平以上;

7、本地块内中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的60%,计110414.76平以上;

8、受让人同意本合同项下出让宗地建设项目在交付土地后11个月内开工,在交付土地后47个月内竣工;

9、绿地率为35%,绿化面积不小于32204.31平方米,集中绿地率不小于用地面积的10%;

10、装配式建筑面积的比例为:100%,建筑单体预制装配率不低于40%或单体装配率不低于60%;

12、受让人应当按出让年限自持建筑面积不低于15%(计26223.51平以上)的住宅物业,以上自持面积须用于租赁。


周边项目&已成交地块



天和前滩时代:位于奉贤万顺路2768弄,与地块东西遥望,二期待售,所推户型为78平、85平小3房,前一期推出的均价在25000元/平。

朗诗未来街区:位于奉贤北行路555弄,与地块一河之隔,上一期推出200套新房源,均价23000元/平,精装房源。

南行旺苑位于万顺路2476弄,与地块南北相望,2012年建造,二手房均价为23990元/平,该小区为动迁安置小区。

金碧汇虹苑位于金碧路1980弄,在地块的西北侧,2012年建造,二手房均价为26532元/平,由多层、小高层、商铺组成。

奉贤南桥新城近一次宅地出让2017年9月4日,奉贤区南桥新城18单元06-D-01住宅用地被上海煦臻企业管理有限公司(华润置地)以219374万元竞得,成交楼面价为23158元/平。


奉贤南桥新城近一次商业用地出让:2017年10月30日,奉贤南桥新城08单元05-09商业用地被上海奉贤城乡建设投资开发有限公司以17432万元竞得,成交楼面价为4370元/平。


区域及交通



临近地块有两条交通主干道,浦星公路可直达8号线的始发站沈杜公路站,大叶公路可直达沪金高速,并快速通往市区。对于自驾出行可谓是畅通无阻。而地块附近的教育资源相对较少,小学和中学距离较远,大型商业配套不足,只满足日常生活所需。


专家解读


上海中原地产市场分析师卢文曦:

今天奉贤南桥接连出让两幅地块,奉贤区南桥新城15单元06A-03A、10A-03A区域地块被龙湖获得,总价43.2亿元,溢价率0%,楼板价23000元/平。奉贤区南桥镇25-01区域地块被卓越获得,总价20.25亿元,溢价率0.2%,楼板价21042元/平方米。


南桥随着5号线延伸以及诸多品牌开发商入驻被闵行、浦东等外溢客户以及刚需买家关注。规划显示,未来区域内工业区将改造升级,打造高标准产业园区,发展战略性新兴产业。同时逐步向生产性服务业转型,成立以科技创新孵化为主导功能的科技创新园区,推动产业升级。


从地块位置来看,两幅地块都不算南桥新城核心区域,所以目前周边生活配套等存在一定短板。对于远郊区域,轨道站点对价格拉动效应比较明显,而这两幅地块都没有站点。虽然奉贤区南桥镇25-01区域地块位于绕城高速外,离开市中心更远些,但是相比较而言离开南桥新城核心区稍近一些。


从技术指标来看,两幅宅地都采用5%配套房以及15%自持比例这一标准,延续宅地配建一定比例自持房的惯例。此外还包括中小套型比例,共建配套等相关规定,总体来看虽都在市场预期范围内,但对房企开发建设提出更高要求。相比之下,25-01区域地块容积率为1.6,理论上可以建设一部分多层花园洋房之类的高附加值产品,而且总价低,所以感兴趣的房企略多一些。


上海中原地产市场分析师卢文曦认为,两幅宅地起拍楼板价分别为2.1万元/平和2.3万元/平,不算太低,基本和去年拍出的一些地块相仿。考虑到近期土地市场风向,以及地块不位于核心区,对地价有一定影响,因此最后溢价率不高是意料之中的事情。而近期多为央企国企拿地,今天画风突变,中小房企成为拿地主角。或许大房企“吃饱”后,中小房企捡漏的机会来了。