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【巅峰对决】 “鼓楼滨江”、“南部新城”、“河西南”三大板块集体“飞升上神”,未来你更看好哪一个?

江苏房王 2020-03-31 20:18:00




01

三大板块“谁主沉浮



南京八大板块中,目前基础较高的有5个板块:河西中部、河西南部、鼓楼滨江、新玄武和南部新城。其中,河西南,南部新城,鼓楼滨江一直是人们热议最多的板块。今天我们来分析下这三大板块未来“命运”如何?



南部新城板块



随着南站新盘——万科大都会成为首批“吃螃蟹”(参加摇号)的楼盘,南部新城再度成为人们谈论的焦点。南部新城作为主城东南部的市级重量级板块,未来5年,南部新城规划即可成型。将与新街口、河西三足鼎立,成为南京的第三个市级商业中心。



鼓楼滨江板块



鼓楼滨江承载南京百年历史,从老下关演变而来,兼顾老下关人文、历史优势,近两年来厚积薄发,重新回到人们的视线。作为南京较晚开发的大型地块,未来将被打造成“南京外滩明珠”。在不久的将来,这一“贵族”地块将带给南京人带来别样的惊喜。



河西南板块



河西南被称为是“含着金钥匙出生”的“河西富二代”。起点较高,是政府斥巨资打造的又一区域,属于新城新区。随着各方面配套的不断完善,一时间多家房企不惜重金进军河西南,使得河西南地价一度成为南京高价地的领航者。

 


02

三大板块房价预测




南部新城
 目前按在3.5万/㎡左右,未来或将5万/㎡起。



部新城被称为“下一个河西”,是人们在陪跑河西“神盘”的同时,一直作为备胎存在的区域。目前,南部新城利好逐步兑现,可售房源却越来越少。现在来看,区域内仅有万科大都会、万科九都荟、旭辉铂悦秦淮、中交锦致、复地宴南都、绿城深蓝等6家楼盘可售。


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区域内热门楼盘一览表


1、万科大都会在售4号楼少量房源,户型为180㎡三房,均价34500元/㎡左右。


2、旭辉铂悦秦淮预计6月加推最后1栋2号楼洋房,面积143、165㎡,共42套。前期高层均价:34000元/㎡


3、复地宴南都剩余两栋住宅7、8号楼未推,户型97—140㎡,共计480套,加推时间待定。前期均价32000元/㎡


4、绿城深蓝近日将摇号开盘,主力户型为135 、136 、143 、173㎡,其中2幢68套,精装房均价35268.73元/㎡,7幢87套精装房均价33868.02元/㎡,8幢64套精装房均价33681.41元/㎡,8幢4套毛坯房均价23574.89元/㎡,为一楼底跃,面积180-266㎡。


5、中交锦致预计6月加推1#、2#楼,户型面积90-127创变三房、四房。前期均价29551元/㎡


6、万科九都荟(都荟南苑)预计6月加推C1、C2号楼,都为19层,户型95、120、130㎡,共186套。前期均价34049—35073元/㎡





鼓楼滨江
 地价不破“3”,未来房价预计达到6万/㎡~



在一系列规划利好的刺激下,鼓楼滨江的房价也出现了较快的上涨,从2015年到2017年仅仅2年的时间,房价的天花板一直被刷新。近年来随着滨江建设的逐步成型,脱胎换骨成为南京的贵族区域,堪称富人扎堆的地方。目前区域内可售楼盘有是世茂外滩新城,恒大滨江,深业滨江半岛,中海桃源里中冶盛世滨江等。


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区域内热门楼盘一览表


1、深业滨江半岛在售二期3号楼,面积段为120-170㎡,2梯3户,均价为38780元/㎡,毛坯交付。


2、恒大滨江在售13、14号楼,均价为34626-35125元/㎡,一房一价,面积为48、83、88、98、120㎡,成品交付。


3、中冶盛世滨江首开锦绣华府均价为37000元/㎡,去年9月份加推毛坯均价38800元/㎡,也首次出现“4”字头房价。


4、世茂外滩新城10号楼有少量房源可售,户型约为151㎡(3房2厅2卫)、173㎡(4房2厅2卫)、188㎡(5房2厅2卫),均价35900元/㎡;


5、中海桃源里项目预计6月左右首开,项目小面积段66-94㎡,大户型约为140-195㎡全四房,当代万国ΜΟΜΛ推出140席绿色科技大平层产品,二者放风价均超过4.5万/㎡。


6、此外,鼓楼新任招商地王已确定引入战略合作伙伴仁恒与北辰,预计售价5-6万/㎡。





河西南
 地价高达4.5万/㎡,有人大胆预测未来河西南房价或上8万/㎡



“买房要买河西南”随着利好频传,河西南的楼盘一直被誉为“难买”的区域。南京有“东富西贵”的说法,虽然目前成熟度目前来看,不如鼓楼滨江,但随着房价的不断攀升,未来将不可小觑。前不久的加推潮中,首付5成,8成也挡不住购房者的热情。目前区域内只有海峡城,五矿崇文金城,升龙天汇,金地中心风华,朗诗熙华府,佳兆业城市广场等楼盘、绿地华侨城海珀滨江可售。


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区域内热门楼盘一览表


1、五矿崇文金城预计6月份加推,项目剩余19、20、21号楼共417套精装房源,面积户型为82㎡(两房)、90/110/121/125㎡(三房)、140/170㎡(四房)。


2、佳兆业城市广场预计6月加推19或20号楼,户型为87㎡、89㎡,顶楼有4套170-180㎡非标户型,首付比例将提高至8成。


3、朗诗熙华府预计年中加推,项目将于5、6月份发布新的户型图,120㎡三房,140㎡和170㎡四房。


4、金地中心风华预计本月底加推最后一栋楼5号楼,共计124套精装房源,面积98㎡和120㎡,首付8成起。


5、升龙天汇预计6月份加推三期1、2、4号楼共计312套房源,产品面积为86㎡(66套)、93㎡(48套)、98㎡(90套)、120㎡(63套)、128㎡(45套)。


6、绿地华侨城海珀滨江预计6月首开1,2,7,8号楼共计344套房源,面积118㎡,133㎡,145㎡,155/188㎡,精装交付,首付最低8成。


附:(各区域房价预测图)



03

三大板块学区大搜罗




【南部新城】

部新城除已经敲定的南外国际学校落户雨花台区外,南站地区规划有1所高中(36班)、2所初中(39班)、3所小学(72班)和8所幼儿园,预计在2020年基本建成。

1、南京外国语学校雨花国际学校

2、雨花台中、小学

3、梅山第二小学小行小学

4、实验小学东、西校区

5、雨花外国语小学西善花苑分校

6、力学小学金地自在城分校

7、共青团路中学




【鼓楼滨江】

鼓楼滨江区域将建小学和初中,办学主体分别为力小和树人学校。方家营路附近的方兴小学经整体改造后,将成为拉萨路小学分校;加上区域原先的天妃宫小学,享有优质教育教育。

1、天妃宫小学(鼓楼传统名校)(公办划学区)

2、拉萨路小学分校(方兴小学)(公办划学区)

3、南师附中树人学校分校(世茂滨江配建初中)(公办划学区)

4、力学小学分校(世茂滨江配建小学)(公办划学区)

5、力学小学分校(复兴小学)(公办划学区)

6、芳草园小学分校(姜家园小学)(公办划学区)

7、金陵汇文初中分校(待定)




【河西南】

 河西南教育资源的充沛,未来将成河西教育资源最多区域。据统计,河西南共有18所学校和23所幼儿园。而目前已经建成以及建设中的学校有8所。

1、南外河西初中(公办划学区)

2、南外河西小学(公办划学区)

3、南外青奥村小学(民办不划学区)

4、南京河西外国语学校(民办不划学区)

5、海峡城小学(公办划学区)

6、海峡城初级中学(公办划学区)

7、中和小学(公办划学区)

8、莲花实验学校(公办划学区)




04

三大板块交通大比拼




【南部新城】


南部新城地区共规划轨道线5条,地铁站10个,将成为南京地铁线路最密集的地区之一,极大的方便市民地铁出行。6号线(规划中)利用大明路和夹岗五路南北穿越规划区至南京南站;5号线(建设中)利用冶修二路、国际路穿越规划区至江宁方向; 3号线(已开通)和13号线(规划中)通过规划区边缘。此外,目前已运营的有1号线,即将开通运营的宁和城际线。



【鼓楼滨江】


未来,滨江商务区有在建的“换乘之王”5号线和规划中的9号线交汇穿越,还规划建造一条观光轻轨,从南京西站到南京站,实现轨道交通全覆盖。9号线与5号线交叉处的下关站, 9号线与4号线交叉处的龙江站,以及9号线的农贸中心站,构成了“铁三角”关系,站内换乘十分便捷。



【河西南】


河西南规划中有6条地铁(包含有轨电车),包括:宁和城际(S3):2017年12月通车运营;地铁2号线西延线:9月开工,2021年6月开通运行;地铁7号线:将于2021年6月开通;地铁9号线二期:今年5月进行勘测,预计2021年通车;河西有轨电车1号线、河西有轨电车二号线:互相补充。





叨叨妹有话说~

“如果侧重成熟的配套,生活的舒适度,选鼓楼滨江的新房更合适一些。但是,考虑到目前地价不低且户型较大,考虑在这个区域置业要有一定的资金实力,其次还要考虑到该区域新老交替的城市面貌要一定的时间得以完善。因此建议,养老或者改善人群可以优先考虑该区域楼盘。


如果更注重未来升值潜力,能够接受生活配套暂时的不完善和日后的拥堵,选择河西南南外学区的新房更合适。河西南是3大板块中的大哥大,目前已达4.5万/㎡。由于目前限价,河西南卖一套少一套,留给买房人的机会并不多。因此建议有一定经济实力的超改善人群或者终极置业者选择河西南。


如果侧重未来发展,并且暂时对于学区要求不高或者无要求,从事IT或年轻行业的刚需刚改人群选择南部新城更合适一些。虽说南部新城板块是目前南京最具潜力的板块,但考虑到目前该区域还处于新老城市过度地带,各方面规划建设还不完善,整体环境相对河西南以及鼓楼滨江略弱。


最后,叨叨妹在这里提醒大家:以上3个板块各有优势,买房如何选择,要根据个人实际情况、需求、预算等各方面来决定,切勿盲目跟风,不切实际。要知道买房就像找对象,除了家世相貌,还要看看会不会“过日子”。





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