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限价政策下精装房销售模式与税务分析

房地产纳税服务网 2019-01-14 23:36:30

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2017年1月19日,深圳市规划国土委发布了关于《商品住房和商务公寓预现售价格管理操作细则》(以下简称“细则”)的通告,旨在进一步加强商品住房和商务公寓预、现售价格管理,维护房地产市场稳定健康发展。

  

其中,《细则》第三条对“带精装修交楼项目价格管理”做出了具体要求:对于带精装修交楼的商品住房和商务公寓项目,各管理局在办理预售或现售预审查时应指导申请企业将装修成本从申报价格中剥离,同时要求开发企业在销售阶段要将相关信息明确告知购房人,在网签合同阶段要在合同中增加相应补充约定,明确合同价格和不动产权登记价格不包含精装修成本,不得违背购房人的意愿,强制搭售或通过提高装修价格变相抬高房价。

  

基于以上《细则》,房地产开发商现阶段只能以毛坯房价格进行备案。由此,引伸出房地产开发商为销售精装修房而与业主签订购房合同的四种模式,本文将结合简单的税负计算(土地增值税、企业所得税、增值税及附加),从法律角度、税务处理角度对每种模式进行对比分析,以求风险最小、税负最低的最佳模式。

  

(一)模式介绍:

  

  

(二)模式分析:

  

假设前提:毛坯房销售单价30,000元/平方米,开发成本8,000元/平方米,开发费用800元/平方米,精装修房销售单价36,000元/平方米(即:装修单价6,000元/平方米),装修成本3,000元/平方米。本文按老项目进行涉税分析(因此不考虑增值税进项税额)。

  

为简化分析,以下内容仅针对各环节所涉及的增值税及附加、土地增值税和企业所得税进行分析。

  

注:下文均按销售1平方米的价格进行测算分析。

  

  

3、模式三:备案毛坯房合同 + 指定精装修合同

  

①法律角度:开发商与购房业主签订毛坯房合同,同时由开发商指定的装修公司与购房业主签订装修合同,此模式下,开发商与装修公司应各自确认收入。

  

②税务处理:由于与购房业主签订装修合同的装修公司是由开发商指定,因此从税务角度上存在一定的风险,即主管税务机关有可能将该模式认定为开发商向购房业主销售精装房,并将毛坯房收入与装修收入合并确认为开发商销售收入。

  

③税负测算:在不考虑税务风险的前提下,对毛坯房收入与装修收入分开测算如下。

毛坯房收入(开发商):

增值税=[30,000/(1+5%)]×5%=1428.57元

附加税费=1428.57×12%=171.43元

土地增值税扣除项目=开发成本+加计扣除+开发费用+附加税费=8,000×(1+20%+10%)+171.43=10,571.43元

土地增值税增值率=[30,000/(1+5%)-10,571.43]/10,571.43=170.27%

土地增值税适用税率50%,速算扣除数15%

土地增值税=[30,000/(1+5%)-10,571.43]×50%-10,571.43×15%=7,414.29元

企业所得税=(不含税收入-开发成本-开发费用-附加税费-土地增值税)×25%=[30,000/(1+5%)-8,000-800-171.43-7,414.29]×25%=3,046.43元

装修收入(装修公司):

增值税=[6,000/(1+3%)]×3%=174.76元

附加税费=174.76×12%=20.97元

装修收入不属于土地增值税征税范围。

企业所得税=(不含税收入-开发成本-附加税费)×25%=[6,000/(1+3%)-3,000-20.97]×25%=701.07元

开发商和装修公司应交税金合计=1428.5+171.43+7,414.29+3,046.43+174.76+20.97+701.07=12,957.51元

  

4、模式四:备案毛坯房合同 + 非指定精装修合同

  

①法律角度:开发商与购房业主签订毛坯房合同;业主与未被开发商指定的装修公司签订装修合同。该模式下,先后签订毛坯房和装修合同,可视为两次独立的行为。

  

②税务处理:该模式下,开发商和装修公司应各自确认收入并相应做税务处理。不存在被主管税务机关认定为开发商向购房业主销售精装房的风险。

  

③税负测算:测算结果与模式三相同。


转自:智慧源

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