长春装饰费用联盟

有人买了一整层!投资客专场开发商放言明天涨价3000元/平,下半年这些公寓卖给谁?

安徽楼市 2019-08-19 13:43:25





这两天公寓很火,不管是70年产权的小户型公寓,还是40年产权的商办公寓。


昨天,包河区信达天御·御公馆70年产权住宅公寓推出421套房源,去化率达到了95%。住宅性质的公寓(小户型)延续火热势头。


由此,对于面积大小类似的40年产权公寓,会不会也这样火呢?


不妨从今天(8月28日)两大40年产权公寓——滨湖宝文中心、新世界·市中心的销售情况与细节,来窥探商办公寓的市场行情。




滨湖宝文中心卖出住宅价

投资客一次性买一整层


时间:8月28日上午9点


楼盘名:滨湖宝文中心


位置:滨湖区南宁路与庐州大道交口(地铁一号线南宁路站出站口)


背景:滨湖宝文中心旁边的万达SOHO售价1.8万/㎡;旁边的住宅1.25-1.7万之间;滨湖宝文中心商办公寓均价约1.4万。


8月28日上午,滨湖宝文中心首次开盘,此次推出的为2#楼的部分房源,总计576套,主力户型在40-60㎡之间,均价约1.4万/㎡,现场约400组。



上午8点,客户开始签到。9点18分,摇号开始。11点,所有客户进入选房区。


从笔者现场采访得到的消息来看,绝大多数客户对于这里还是充满信心的。


现场,一位客户掏出6张认筹单,现场表示打算一次性买四套!这还不是最夸张的,据销售介绍:有客户计划一次性买一整层


“就是看中了这个位置,出门就是地铁口,旁边有万达茂,未来人气不会差!”在开盘现场,一位客户分享了自己的投资经验。




新世界·市中心开盘现场告知客户

明天涨价3000元/㎡


时间:8月28日下午16点


楼盘名:新世界·市中心


位置:包河区徽州大道与九华山路交口


背景:新世界市中心位于老城区一环边上,精装销售,均价1.1万/㎡。



新世界·市中心(新世界公馆)40年产权精装小户型,8月28日下午在售楼部开盘!


本次推出180套房源,40-60平米户型,精装小户,9-20层,均价1.1万/㎡左右,吸引近300组客户前来选房。开盘现场还有额外优惠,现场告知:明天涨价3000元/㎡



今天每个认筹的VIP客户,原则上只允许选一套房。


从开盘销控来看,去化7成左右。对商业公寓来说,这样的销售结果还不错。



既然是作为投资,最重要的是考虑投资的回报率。这笔账算下来,就是考虑产品所拥有的的附加值。


在笔者看来,商办公寓,与住宅公寓不同,除了少部分人将其作为过渡房源之外,99%的客户都是将其用于投资


为什么这么多投资客将眼光瞄准了四十年产权公寓,而不选择投资住宅呢?

笔者认为,主要原因在于以下几点

1、房价太高,投资成本高;

2、住宅限贷,商办公寓不限;

3、投资渠道少,商办公寓是房产投资的一环

4、好项目,投资回报率不错。



下半年计划入市公寓项目情况


下半年期间,合肥市将有13家楼盘有公寓项目入市,其中70年产权的公寓项目只有5个,而7、8月份期间合肥市有8个楼盘有公寓项目计划入市,这8个项目中就有7个是40年产权的公寓项目


可以看到,商办产权公寓项目在第三季度期间将迎来大批量的集中推出,这些公寓项目均计划于近期推出公寓房源,合肥目前住宅市场严重不足的库存,地段优势突出的公寓仍有较大吸引力。



而住宅产权公寓中,求实领势学府、原溪贝乐城-状元第等项目下半年期间的入市将可能呈现“抢购一空”的现象,其地段、交通配套及商办产权公寓所未拥有的学区优势将是其公寓热销的一个亮点


但公寓投资到底值不值?收益有该如何算?


今天,笔者将从公寓投资的优缺点投资收益投资攻略3个维度来进行阐述。


一、公寓投资存在哪些优势和缺点?


在了解公寓投资存在的优势和缺点之前,先来看看公寓投资有哪几种类型:



从表中,我们对优缺点进行简单总结:


优势

1、由于公寓的面积普遍较小,因此总价也要比普通住宅来得更低,让更多人能买得起,同时还降低了还贷压力


2、公寓多数处于繁华地段,生活配套齐全。如果自己居住,生活和出行都很方便;如果作为投资品,不仅能享受一定的回报率,也便于出售转让。


3、在政策方面,在一些城市购买普通的商品房是有限购措施的,但公寓就不受限购约束


缺点

1、产权年限多数为40年,有的也有50年,但普遍比普通商品房来得少;


2、生活成本比较高,物业费、水电费等很多都是商业性质的,比普通的商品房高出不少。



二、公寓投资的收益怎么算?


任何投资品都有两面性,优势与缺点并存。但看一个项目到底值不值得投资,还得看看其收益如何。


一般来说,公寓投资的回报主要来源于租金。比如一套公寓买的时候是120万,每月租金为4000元,那根据粗略的租金回报率计算公式:


租金回报率=(月租金*12)/购买房屋总价=(4000*12)/120万=4%。


而目前公寓投资的租金回报率在3%-5%之间,但也有不错的公寓回报率可达6%。值得一提的是,公寓出租后,租金也不会一直不变的,如果该区域房价上涨,那租金也会跟着上涨,回报率也将更高。


除了上述这个公式外,评判自己的投资是否有价值,另外两个公式同样适用:



1
投资回收年数


投资回收年数=(首期房款+期房时间内的按揭款)/(月租金-按揭月供款)*12


投资回收期越长,投资风险越高。反之,投资风险则减少。一般来说,回收年数越短越好,合理的年数在8年至10年之间。


2
15年收益与房产买入价关系


物业的年收益*15年与房产购买价关系


这是一个国际上专业的理财公司衡量一处物业价格合理与否的基本公式:


如果该物业的年收益*15年=房产购买价,该物业物有所值;

如果该物业的年收益*15年>房产购买价,该物业尚具升值空间;

如果该物业的年收益*15年<房产购买价,该物业不宜投资。




三、如何让公寓投资附加值更高?


1
首选旺地

选择租公寓居住的人,会更看重周边的配套设施是否齐全,交通出行是否方便。投资这些地方的公寓,虽然前期投入成本较高,但预期的租金也会更高。案例:中环城、宝利丰广场。


2
选择好的物管和开发商

由于公寓的管理费、水电费比普遍住宅要高,而这部分成本又往往摊入租客的租金中。所以,对租客而言,如果不能得到贴心的物业管理服务、良好的安防环境和先进的配套设备,那还不如选择普通住宅。案例:万达城。


3
看区域规划前景

有一些公寓产品由于配套的交通以及产业还未成熟,因此价格会相对低廉。但如果该公寓所在区域有未来有发展潜力,那同样值得投资,且回报率将更高。案例:汇美广场。



除此之外,投资者还需避免一些误区,不能不清楚房租渠道就贸然投资,同时带租约出售的公寓也并非是万全之计,因为此类公寓也不一定确保按时收租,建议投资者在投资前一定要了解清楚再“下手”


(本文仅代表作者个人观点。)


认真的生活 无论身处何处


回复“1”查看:合肥14家知名烂尾楼调查:最长烂尾20年!

回复“2”查看:大跌眼镜!806套精装房1.7万/㎡一次性甩完,龙川路葫芦里在卖什么药?

回复“3”查看:20位资深地产人热评长沙“合肥炒房团”:小心炒房炒成“房东”!

回复“4”查看:300人抢64套房!地荒+房荒+恐慌,合肥楼市下半年投资“红利”还有多少?

关注“安徽楼市”

回复以下关键词

还能收获更多房产信息哦~

合肥楼盘精彩资讯早报

红包学区查房价

房贷买房看房团