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【分析】华东各城市四季度楼市趋势

地产K线 2018-09-28 02:20:17

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“金九”已过,“银十”如何?今年最后一个季度城市房地产市场向左or向右?国庆长假期间我将对全国26个城市楼市未来走势谈下看法和判断,分华东、华北、华南和中西部四篇。


文章来源:丁祖昱评楼市 作者:丁祖昱


今天先谈华东7城市:上海、南京、杭州、苏州、宁波、常州、无锡。


上海:整体一般,亮点在个案


上海“金九”未达预期,成交量与推盘量均有所下滑。9月上海市场成交70万㎡,环比和同比分别下跌7%和28%。目前,楼市的主基调为“去库存”,据我们调研,接下来一个多月有43个项目入市,供应结构上,刚需产品的占比有所上升。接下来的10月市场应该延续9月底的供求回升态势继续走一段小行情。上海的刚需、改善和高端都有“明星盘”,主要集中在“以价换量”大盘开发商的重点项目,四季度这种格局不会发生变化。整体上,消费者购房信心有所上升,购房信心指数评级上调至“谨慎推荐”级别。



南京:市场回稳,曙光可期


3季度由于大量保障房陆续上市,且青奥会结束后多个项目集中加推,导致市场库存激增,达到历史峰值,市场压力显著。然而,随着限购放松,相信南京市场将会延续今年上半年相对供求平衡的市场行情,相比华东其他城市,走出一波不错的销售行情。从营销来看,多数开发商除通过降低房源首开售价,压低利润以吸引购房者关注,购房信心指数仍位于“谨慎推荐”阶段,但市场信心在逐步恢复。



杭州:双重利好,楼市进入小阳春


继8月杭州全面取消限购,9月又迎来阿里上市,双重利好带动杭州楼市走出低谷。离阿里较近的余杭、包括中心城区的楼盘,后市行情看高一线,但如萧山等区域仍难得以实际性获益,后市依然看空。杭州营销方式主要还是“价格战”,“你方唱罢我出手”,价格战已经如火如荼,当然最近也加上了“阿里人”争夺战。杭州购房信心指数今年来基本保持平稳,位于观望上限处,供大于求情况并未实质性改变。



宁波:供求矛盾激化,压力持续


9月宁波供应71万㎡,环比大幅上涨255%,而成交不足其一半,仅有31万㎡,环比大幅下跌40%,其库存消化周期也达到22.7个月,压力较大,且“银十”也将是供应高峰,因此,宁波的去化压力还会延续一段时间。营销动作方面,楼盘之间的“拼跌”大战或继续上演。位于主城中心的新外滩一号二期成交均价13000元/平方米,比去年一期低了近4000元/平方米,让前期业主大呼“没有底线”。如果说前期还是变着花样地暗降,那么金九银十这个难得的去库存机会,开发商一定会拼尽全力,中海•寰宇天下江东三房14800元/㎡起,银亿东岸二期13300元/㎡起,“拼跌”的营销动作愈加简单直白。宁波9月整体购房者信心指数有较大幅度下跌,评级下调至“观望”期间,短期内不建议置业者购房。



常州和无锡:市场已见底,后市或将否极“泰”来


常州和无锡市场已基本见底,至少市场不会更坏了。经历前两年持续低迷的市场,土地供应随之下滑,再加上今年大半年的筑底过程,目前两地市场已逐步回稳,8、9月份也出现了一部分“热销盘”。项目营销上看,目前,常州多数项目已经由假摔变成了真打,营销噱头也已经转变成实际落地,以价换量,保证现金流的充裕;在无锡,应对“金九银十”多数开发商都有集中力量推案的计划,并根据产品的差异做出不同的价格策略,其中万科主要的应对策略是对于新加推的房源90以下产品价格上调,大面积产品价格下调;九龙仓旗下精装项目准备抓住精装房源补贴的契机推出精装特价房。


(原标题为:上海一般、南京可期、杭州回稳 ——华东各城市四季度楼市趋势)


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