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风暴来袭,楼市危险,南京投资客紧急抛售6套房

南京楼市 2019-11-01 07:31:51

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文/李子墨     南京市房地产学会副会长 ,个人微信号lizimo6602


今天,住建部、发改委发文对南京等房地产热点城市进行重点检查,这个消息在地产圈刷屏。此前,住建部部长王蒙徽表示,正在抓紧研究制定长效机制。银监会主席郭树清表示,整个金融监管趋势会越来越严,监管部门会严格执法,防范房地产泡沫等比较突出的风险。房地产利空消息一个接一个。


围绕大会报告“房子是用来住的、不是用来炒的,要加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居”,从中央到地方,都在严控楼市。可以预见,接下来还会有一连串新政策、新手段,不啻于新一轮房改。形势比人强,在全新的楼市形势下,买房逻辑、投资逻辑,都要变了。


01

2018年楼市下行周期

专家预测南京二手房价将跌15%


现实比电影更精彩,实战比理论更惊心动魄。10月31日我在南京楼市微信平台发表了一篇文章《剪羊毛三步曲!担心政府出狠招,投资客提前抛掉一半房产》,吸引1.2万多人阅读,许多朋友加我微信lizimo6602咨询买房问题。文章写道,在政府严控楼市、金融持续收紧、房地产风险加大的背景下:


1、南京一位资深炒房客,担心后市风险,开始抛掉手中一半房产从2016年9月底调控开始,陆续把南京的6套房,卖掉3套,只保留河西、江北等3套优质房产。又把合肥投资的2套房,全抛掉了(那两套房如果不卖、现在每套又要降20万左右)。在杭州投资的2套房,倒是没卖,他觉得未来几年杭州涨幅会比南京更大。


2、中国房地产平均每3年一个小周期。比如2005年、2008年、2011年、2014年这几个调控年,是南京房价阶段性低谷。2017年四季度-2018年,楼市步入下行周期,是大趋势。


3、房地产大势好的时候,当然可以加杠杆往前冲,买买买。从2016年9月底全国调控开始,一二线城市的房价已涨到阶段性高位,很多投资客一看风向不对,都开始卖卖卖,从进攻转为防守,蛰伏,等待下一轮机会。现在南京跟全国其他严控城市一样,已进入下行通道、抛房周期,二手房成交量下滑、成交价下跌是大概率事件。


4、现在买房投资,安全第一:劝君勿买鸡肋盘,尽量去买限价盘


今天在这里,再提醒一句:如果想房子涨幅跑赢大势,尽量不要买二手房。这时买二手房,不是投资,是接盘。


最近,上海易居房地产研究院副院长杨红旭,撰写了多篇文章,预测未来一年到一年半,南京二手房价将持续下跌,一年半以后,多数二手房成交价将比当前下跌15%左右。一些新房价格也会低于当前。尽管杨红旭的观点遭到很多看涨派的围剿,但也得到许多人的认同。谁对谁错,殊难预料,还是等时间来检验吧。


02

南京投资客今年已抛4套房

还要再抛2套房


我的一位好朋友,也是在南京、杭州、北京等地投资过几十套房产的投资达人,看了我这篇文章后,跟我分享他的故事:他今年也卖掉了南京4套房,还有2套正在卖。他说:“楼市下行是趋势。我现在离场,静观其变。”


他跟我分享自己的投资策略:买房投资,最关键的,不是看账面上赚了多少,而是看你有没有卖出套现。他在城北一个楼盘买的房子,2015年11月买的,单价1.8万元/㎡,本来希望涨到3.5万/㎡再卖,结果同小区其他投资客也在抛房,而且单价低至3万元/㎡左右,他当即改变策略,也以3万元/㎡这样低于预期的价格出货,结果成功抛掉


实际上这个案例证明:一个小区的真实二手房价,不是挂牌均价,而是那个急于出货的房主报出的最低价。我几乎每天都会上网查南京各个楼盘的二手房价,能看到现在很多楼盘都有这样报低价、急于出货的砸盘侠。抛房潮,确实存在。


这位朋友在另一个楼盘投资的房子,是毛坯,看到其他投资客都在以毛坯抛售,他决定请装饰公司,把房子做成精装修,再抛,差异化竞争


我的这位朋友,说他非常认可华尔街著名投资人、并购大王克拉维斯的名言:买到时不要恭喜我,卖掉时再来恭喜我。



03

投资客并非一味卖卖卖

还在找购房资格,买限价盘


不过我的这位投资客朋友,并未一味撤退,并非完全的卖—卖—卖,而是


他跟我说:听说11月份河西南佳兆业城市广场、华侨城绿地海珀滨江等楼盘可能开盘,届时他也要去摇号,找四五个买房资格来碰碰运气,买到就是赚。我问他怎么还有购房资格,他说都是用农村亲戚(户口已迁入南京)的名义来买房。


我当时就惊呆了,心想,河西南精装房均价被政府限制在3.5万/㎡,而二手房已卖到4.5万-5万元/㎡左右,买到一套房就赚一两百万元。可想而知,河西南一旦开盘,会有多火爆。我身边认识的朋友,就有上百个要去摇号。如果一个楼盘一两百套房,却有几万人来摇号,买到的概率,岂不是比中彩票还要低。

以上这个表格来自河西楼市。


据说相关方面正在密集调研,有什么样的办法,既能让河西南、河西中部开盘,同时又不造成万人抢房的火爆局面。有人建议“河西多个楼盘同时开盘,一个购房证明只准到一个楼盘摇号”,有人建议硬性规定全额付款。不过这些都是坊间传言,河西楼盘究竟如何开盘,还是走一步看一步吧。


04

楼市进入震荡期

六大买房建议+安全三原则


大会上,中央最高层强调“房子是用来住的,不是用来炒的”,即将出台长效机制。同时,美国加息缩表,中国收紧流动性,稳定金融,严控房地产等重点领域的风险。在这样的楼市震荡期,我和这位投资客朋友讨论了一些买房思路,供大家参考:


楼市震荡期买房六大建议:

1、如果手上房子过多、杠杆率过高、资金链比较紧张,可以抛售一部分,回笼资金,规避未来可能到来的房价下跌风险。

2、手中有钱,再找购房资格,如果能买到河西南、河西中、南站、燕子矶等限价新房,还可以再买入。因为这种新房的价格,远远低于周边二手房价,买到就是赚,比较安全。

3、从投资的角度,尽量新房,不要买二手房。只买有限价红利的新房,坚决不买跟市场价差不多、甚至比市场价还贵的鸡肋盘。

4、如果手上只有一两套房,可以按兵不动。因为现在既不是卖房好时机,也不是买房好时机。毕竟现在,鸡肋盘你不愿意买,高性价比的楼盘又有很多人摇号、很难买到。

5、如果是刚需,在南京没有房子,那还是赶快买吧。一是南京2.5万元/㎡以下的低价盘不多了,且行且珍惜。二是以后全是高价地,今年不买房,明年买地王。三是上车要紧,未来你可以在车上换座位;你不上车,可能以后连上车的机会也没有了。所以刚需不买房的风险,远远大于买房的风险。

6、改善,伺机而动吧。买适合自己住的好房子,当然也要摇号,祝你好运了。


最后围绕劝君勿买鸡肋盘,尽量去买限价盘。

推荐朋友们这个安全买房三原则

1、如果该楼盘的价格,比周边楼盘和二手房,低一大截,存在较大限价红利,那就属于被政府严格限价的“限价盘”,比较安全,值得买。

2、如果该楼盘的价格,跟周边楼盘和二手房差不多,那么就是正常市场价,没有限价红利,对这种“鸡肋盘”应谨慎购买。

3、如果该楼盘的价格,比周边楼盘和二手房,高出一大截,并且在品牌、品质等方面并无明显优势,那就存在透支房价的风险,不应买入这种透支盘。


我认为,这是目前南京楼市震荡期的安全买房三原则,是为了最大程度地享受限价红利,保证自己买入的房价比较安全,就算房价震荡,自己的房子也能升值,跑赢大盘。当然,这个原则并非放之四海而皆准,具体问题还应具体分析。


05

南京新盘比周边贵5000元/㎡

这种鸡肋盘就不要买了


举一个鸡肋盘的例子。一位买房人朋友问我:“江宁禄口的纯新盘蓝天星港花园,预计11月份开盘,推495套房,户型72㎡、83㎡、87㎡、89㎡、99㎡、117㎡,精装房价1.7万-1.8万/㎡,请问值不值得买?”

江宁禄口的蓝天星港花园效果图,预计精装房价1.7万-1.8万/㎡。


我问:“你知道周边新房卖多少钱吗?”买房人答:“禄口的翠屏城新房1.28万/㎡左右,朗诗青春街区1.25万/㎡。”


我问:“蓝天星港的房子,虽然是精装修,但是没有品牌,没有好物业。比朗诗品牌的青春街区,贵5000元/㎡,你觉得合理吗?为什么不去买朗诗青春街区呢?我同事杨柳今年参加朗诗青春街区摇号,买到一套89㎡三房两厅,单价1.27万/㎡,总价113万元。如果到蓝天星港买这样的89㎡户型,总价就要155万左右,一套房要多掏42万元左右。你觉得哪个楼盘更划算?”


我又问:“你知道江宁禄口的二手房卖什么价格吗?”买房人查了一下告诉我:“朗诗青春街区、翠屏城的二手房,在1.6万-1.8万/㎡左右。”


我也查了一下,说:“江宁禄口的二手房,包括朗诗青春街区这样的品牌楼盘,也就1.6万-1.7万/㎡就能买到。蓝天星港的新房,也卖到1.7万-1.8万/㎡,这表明它是市场价,没有限价红利。当楼市处于调整期,这样的楼盘就像鸡肋,可买可不买。如果是希望买房能有较大升值空间,那么这样的楼盘是不适合投资的。或者说,市场上有很多比它更好的投资选项。”


我们南京楼市微信平台美编马露,做了一张江宁禄口楼盘分布图及房价图,大家可以看下。蓝天星港预计精装房价1.7万-1.8万/㎡,应该是参照旁边中骏的楼面地价1.28万/㎡、中海楼面地价1.1万/㎡、恒大楼面地价1.3万/㎡,售楼员会说周边楼面地价都卖这么贵了,我们精装房才卖1.7万-1.8万/㎡。


但在目前政府严格限价的政策下,这种单纯以地价推导房价的逻辑,已经行不通了。毕竟蓝天星港一路之隔的朗诗青春街区,房价仅仅1.25万/㎡,而且后面还有22栋、23栋、24栋、29栋、30栋等几栋住宅要推,房价预计也涨不了


翠屏城更是预计近期要加推103号楼、107号楼、111号楼,共700多套新房,户型86、94、98、117平米,价格预计仍然是12800元/平米。这样,蓝天星港毫无优势,完全是被动挨打的局面,只能说:既生蓝天,何生朗诗翠屏?


实际上,现在楼市下行通道,还想卖高价的楼盘,注定要成为牺牲品,要站岗一段时间了。2016年以最高价拿地的地wang,也肯定要阶段性站岗,资金成本相当于每天一辆奔驰S往长江里开。最后我要重复这个买房建议:劝君勿买鸡肋盘,尽量去买限价盘。

欢迎朋友们就买房问题,咨询李子墨

李子墨毕业于南京大学城市资源系,南京大学商学院工商管理硕士MBA,从事房地产12年时间,是全国知名地产媒体人。大家想关注更多房产资讯,可加李子墨个人微信lizimo6602。